14 luglio 2026 – ore 08:00 – Estate ormai nel pieno, valigie pronte (per molti) e vacanze programmate. Ma per chi guarda al mattone delle località turistiche, il viaggio parte inevitabilmente dai prezzi. Dove acquistare una casa al mare, in montagna o sul lago richiede oggi il budget più elevato? E quali sono invece le mete dove il mercato immobiliare mantiene ancora valori più accessibili? A fotografare il mercato delle seconde case nelle principali località italiane di pregio è l’analisi realizzata dal sito specializzato Immobiliare.it. Il quadro che emerge conferma un dato ormai consolidato: il lusso immobiliare italiano continua ad avere il suo epicentro soprattutto nelle località balneari più esclusive, mentre lago e alcune destinazioni montane offrono alternative relativamente meno proibitive.
La regina incontrastata dei prezzi è Forte dei Marmi, in Toscana, dove il valore medio di un’abitazione in vendita supera quota 2,1 milioni di euro. Una cifra che distanzia nettamente tutte le altre mete analizzate. Al secondo posto si piazzano Capri e Porto Cervo, entrambe con valori medi poco inferiori a 1,25 milioni di euro. Seguono Portofino, con circa 770 mila euro, Porto Ercole (oltre 630 mila euro), Porto Rotondo (570 mila euro) e Senigallia, dove il prezzo medio scende sotto i 300 mila euro.
Anche la montagna conferma il proprio appeal per il mercato di fascia alta. Cortina d’Ampezzo si avvicina alla soglia dei 1,6 milioni di euro per abitazione, confermandosi la località alpina più cara tra quelle prese in esame. Sopra il milione anche Ortisei, con circa 1,27 milioni, e Courmayeur, che supera di poco quota un milione. Più contenuti i prezzi di Madonna di Campiglio (693 mila euro), Breuil-Cervinia (526 mila euro) e Bormio (480 mila euro).
Il lago rappresenta invece il segmento relativamente più accessibile, anche se con importanti eccezioni. Solo Cernobbio (lago di Como) supera il milione di euro di valore medio, attestandosi intorno a 1,018 milioni. Seguono Stresa e Bellagio, entrambe vicine ai 775 mila euro. Più abbordabili Varenna (514 mila euro), Riva del Garda (oltre 470 mila euro) e Sirmione, dove il prezzo medio complessivo di una casa in vendita si ferma a circa 445 mila euro.
Accanto ai prezzi, l’indagine ha analizzato anche la pressione della domanda, ovvero il numero medio di contatti ricevuti da ogni annuncio. Negli ultimi dodici mesi il mercato ha mostrato dinamiche differenti a seconda delle località. Tra le mete marine crescono soprattutto Porto Rotondo (+17,3%) e Senigallia (+14,7%), mentre aumenta anche l’interesse per Porto Cervo (+8,7%). In calo invece località storicamente molto richieste come Capri (-13%), Portofino (-11%) e Forte dei Marmi (-9,5%).
Anche sul fronte lacustre la domanda appare più selettiva: crescono soltanto Riva del Garda (+2,3%) e Stresa (+0,5%), mentre arretrano Varenna (-26,4%), Bellagio (-13,7%), Cernobbio (-8,7%) e Sirmione (-1,5%). In montagna spicca invece il balzo di Madonna di Campiglio, con un incremento della domanda del 22%, seguita da Courmayeur (+3%), mentre le altre località registrano flessioni più o meno marcate.
Quanto alle caratteristiche degli immobili ricercati, il mercato evidenzia esigenze diverse a seconda della destinazione. A Forte dei Marmi oltre la metà delle richieste riguarda abitazioni con più di cinque locali, segno della ricerca di ville e residenze ampie. A Porto Cervo e Porto Rotondo prevalgono invece i bilocali, mentre Portofino si distingue per la forte richiesta di monolocali, che rappresentano oltre il 40% della domanda.
In montagna il trilocale resta il formato più richiesto, soprattutto per Cortina d’Ampezzo e Bormio, mentre a Madonna di Campiglio prevalgono i monolocali in vendita e a Breuil-Cervinia i bilocali. Anche al lago il trilocale domina le preferenze degli acquirenti, con percentuali elevate soprattutto a Bellagio, dove arriva al 39%.
Un mercato quindi sempre più polarizzato: da una parte le località simbolo del turismo internazionale, dove il mattone mantiene quotazioni da élite, dall’altra destinazioni che riescono ancora a intercettare una domanda più ampia. Un quadro che interessa da vicino anche Trieste, l’Alto Adriatico e il Friuli Venezia Giulia, dove la crescente attrattività turistica e la vicinanza ai mercati esteri continuano a rendere le seconde case un segmento osservato con particolare attenzione.
Articolo di Lorenzo Degrassi
