Manca il conto corrente di casa ed è obbligatorio: che succede? Il Condominio 2.0

13.05.2020 – 10.48 – In un condominio che di recente ha deliberato di nominarmi quale loro nuovo amministratore, da accertamenti a seguito del passaggio di consegne dall’amministratore uscente, è emerso che risultava assente il conto corrente condominiale, obbligo a seguito della riforma in materia condominiale del 2012. L’art. 1129 del C.C. il comma 7 prevede l’obbligo dell’amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Un’eventuale delibera dell’assemblea condominiale che autorizza la non apertura del conto corrente condominiale è nulla, in quanto tale, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse (anche terzi o dai condomini che hanno votato a favore) e in ogni tempo, anche oltre il termine di 30 giorni che l’art. 1137 del C.C. prevede solo per l’impugnazione delle delibere annullabili. In buona sostanza l’assemblea non potrà più efficacemente dispensare l’amministratore dall’obbligo di aprire il conto corrente condominiale (Cass. Civ. n. 10199/2012). La mancata apertura o utilizzazione del conto corrente, inoltre, rientra nei casi di grave irregolarità elencati dall’art. 1129 C.C., comma 12, idonei a giustificare la revoca dell’amministratore dall’incarico.

Ma non è una novità assoluta, perché già in precedenza la giurisprudenza aveva chiarito che l’amministratore era tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio da lui amministrato, “onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati” (ex multis, Trib. Salerno, 3.5. 2011; Cass. civ., n. 7162/2012). In pratica, il legislatore ha scritto nero su bianco quanto già affermato in via pretoria, eliminando ogni dubbio circa la sussistenza dell’obbligo in esame. L’amministratore dunque, subito dopo la nomina, deve recarsi presso la posta o la banca che ritiene più conveniente (salvo specifica indicazione dell’assemblea) ed aprire il conto corrente del condominio. Analogamente, il nuovo amministratore, munito di delibera di nomina, deve procedere alla variazione dell’intestazione del conto corrente già aperto dal suo predecessore. La norma peraltro non dice nulla in merito alle modalità pratiche di utilizzazione del conto, che tuttavia potranno essere opportunamente disciplinate con una delibera specifica dell’assemblea o nel regolamento di condominio.

L’obbligo del conto corrente condominiale vale anche per i piccoli condominii in quanto è un obbligo che grava sulla persona dell’amministratore e non sui condomini. Tale obbligo inoltre sussiste indipendentemente dal numero dei condomini: se c’é un amministratore regolarmente nominato dall’assemblea, scatta sempre (e solo nei suoi confronti) l’obbligo di aprire il conto comune. Pertanto, se la nomina dell’amministratore è solo facoltativa (condominii fino a otto condomini) l’obbligo in esame sussiste solo se l’assemblea ha regolarmente nominato un amministratore legale rappresentante del condominio. In caso contrario, invece, non ci sarà alcun obbligo di aprire il conto corrente, che, lo ribadisco, è un obbligo proprio dell’amministratore. Tale impostazione vale anche nei casi in cui il condominio sia gestito da un condomino “ facente funzione” di amministratore, difatti detto soggetto è una figura atipica che potrebbe anche non esistere, poiché in mancanza di amministratori “tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune” (art. 1105 C.C.) e, quindi, tutti quanti i condomini, a turno, potrebbero raccogliere le quote, pagare bollette, gestire le spese per i servizi.

Quanto detto per i piccoli condomini vale anche, in linea di principio, per i condominii con più di otto componenti, in cui la nomina dell’amministratore è invece obbligatoria. Se l’assemblea non vi provvede, dispone l’art. 1120, comma 1 del C.C. la nomina di un amministratore è fatta dal giudice, ma solo “su ricorso di uno o più condomini” o dell’amministratore dimissionario. Pertanto, si può ipotizzare una situazione in cui i condomini decidano, anche tacitamente, di non nominare un amministratore: fino a quando ci sarà unanimità di consensi, non ci potrà essere nemmeno la nomina per vie giudiziale. Anche in questo caso particolare, mancando l’amministratore, non sussisterà alcun obbligo di apertura del conto corrente condominiale. L’impostazione appena riferita è contestata da coloro che ritengono necessario estendere l’obbligo a tutti i condominii, anche in assenza di amministratore, per garantire una gestione regolare e trasparente del condominio. Tuttavia, il testo dell’art. 1129 del C.C. non sembra consentire tale interpretazione estensiva. Sanzioni in caso di mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiali sono rivolte nei confronti dell’amministratore che non adempie a tale obbligo di aprire e/o utilizzare il conto corrente condominiale; ogni condomino interessato potrà agire in giudizio (eventualmente previa formale diffida) chiedendo la condanna dell’amministratore ad adempiere, oltre all’eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti. Come già sopradetto la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente, inoltre, rientra nei casi di grave irregolarità elencati dall’art. 1120, comma 12 del C.C. idonei a giustificare la revoca dell’amministratore dall’incarico; detta revoca, peraltro, può essere richiesta anche in caso di cattiva gestione del conto “ secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini” (art. 1120, comma 12, n. 4 del C.C.). La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, oppure può essere disposta dal giudice su ricorso di ciascun condomino.

A fronte dell’obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, sussiste, altresì, il diritto di ciascun condomino di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica (art. 1120, comma 7 del C.C.); è utile ribadire in questa sede che detto articolo consente ad ogni condomino di visionare ed estrarre della rendicontazione periodica per il tramite dell’amministratore. A differenza di quanto si riteneva in passato, quindi, il condominio non può rivolgersi direttamente alla banca o alla posta per ottenere l’estratto conto. Dovrà invece presentare apposita richiesta al proprio amministratore, che provvederà poi a richiedere alla banca o posta (cfr. Collegio dell’Arbitrato Bancario Finanziario, decisione n. 400 del 21.1.2014; Autorità Garantita della privacy, newsletter n. 387 del 23.4.2014). Quanto ai rimedi contro l’amministratore che impedisce il diritto di visione, pur nel silenzio della legge, si ritengono applicabili le medesime sanzioni previste per la mancata apertura o utilizzazione del conto. Il condominio interessato potrà agire in giudizio per condanna dell’amministratore ad adempiere, oltre all’eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti. Inoltre il comportamento inadempiente dell’amministratore ben potrà configurare un’ipotesi di grave irregolarità a giustificare la revoca dell’incarico, in quanto contraria ai generali obblighi di diligenza del mandatario ex articolo 1710 del C.C.

[m.v.]