28.01.2023 – 11.05 – A casa mia, faccio quello che voglio io. Si, ma… quando l’appartamento è in un condominio, non è detto che sia permesso fare ciò che si vuole. È facile immaginare che dobbiamo rispettare i vicini di casa, che non dobbiamo svolgere attività pericolose, che non possiamo causare danni, molestie o fastidi intollerabili. Ma anche facendo attenzione al prossimo e comportandoci correttamente, quando si è in un condominio, non è detto che la nostra diligenza sia sufficiente. Infatti, c’è un documento che è sempre bene conoscere e che può riservarci brutte sorprese: il regolamento condominiale.
Quasi tutti i condomini hanno un loro regolamento, simile per tutti, ma per tutti un po’ diverso. Proprio queste diversità, queste caratteristiche proprie dell’edificio in cui viviamo o lavoriamo, potrebbero avere generato un articolo del regolamento, magari solo un comma, che però prevede una regola precisa, che deve essere rispettata da tutti e che, per noi, potrebbe essere devastante.
Nel caso che esaminiamo oggi, un condominio aveva agito contro un’attività svolta in un appartamento, sostenendo che non poteva essere esercitata in quell’edificio. Si tratta di un affittacamere, che è un’attività astrattamente lecita e possibile.
In questo caso, però, questa attività sembrerebbe vietata dall’articolo 28 del regolamento, dove c’è scritto: “gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie […]”
Il condominio insiste per il divieto e chiede la cessazione dell’attività che sarebbe proprio un “esercizio … commerciale”, espressamente vietato dal regolamento. L’affittacamere si difende sostenendo di non svolgere nessuna delle attività elencate ed evidenzia che detiene l’appartamento in forza di un contratto di locazione abitativo. Se il contratto è di tipo abitativo, la destinazione dell’ente è principalmente quella di civile abitazione, pertanto permessa dal regolamento.
Le due tesi si scontrano e vengono proposte ai giudici della Corte di Cassazione, i quali ritengono che l’attività di affittacamere è proprio un’attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera “esplicantesi a scopo di lucro […] mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”. Cioè, entrambe le attività consistono nel mettere a disposizione una stanza a fronte del pagamento di un prezzo. Si tratta di attività commerciali e, pertanto, vietate dal regolamento condominiale. Per la Cassazione, l’attività di affittacamere è assimilabile a quella imprenditoriale alberghiera poiché “tale attività (di affittacamere ndr.), pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”.
In conclusione, i giudici confermano che il regolamento condominiale vieta lo svolgimento delle attività commerciali negli appartamenti e, tra esse, quella dell’affittacamere. Pertanto, arriva la condanna alla cessazione dell’attività, senza ulteriore appello. Non voglio spaventarti ma tu, se vivi in un condominio, hai una copia del tuo regolamento? Averlo letto e tenerlo a portata di mano è sicuramente un buon consiglio da seguire. (Cass.Civile n. 21562/20).
[Rubrica a cura dell’avv. Guendal Cecovini Amigoni]
