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lunedì, 26 Settembre 2022

La “Globale Fabbricati”: l’assicurazione nel Condominio 2.0

10.08.2020 – 12.45 – L’assicurazione del condominio, conosciuta anche come “Globale Fabbricati“, è una specifica polizza pensata per gli edifici condominiali. Occorre innanzitutto chiarire che non è obbligatoria: non vige alcuna norma che imponga al condominio di stipulare una polizza assicurativa, per cui si tratta di una facoltà lasciata ai proprietari dell’edifico. La polizza assicurativa ha un duplice scopo, che é quello di risarcire i danni:

  • che si abbattono sull’edificio (sia sulle parti comuni che sulle abitazioni, uffici e garage che compongono il condominio);
  • causati dall’edificio e che si abbattono su terzi, intesi sia come danni personali sia come danni ad altre proprietà;
Anche se la polizza assicurativa non è obbligatoria, il regolamento dell’immobile può comunque prevedere che venga stipulata.
Come per tutte le polizze assicurative, anche quella condominiale offre:
  • una copertura essenziale, ossia quella base solitamente offerta da tutte le compagnie;
  • coperture aggiuntive a seconda delle esigenze dei proprietari.

In generale, per quanto riguarda la polizza base, l’assicurazione condominio copre:

  • incendio, che di regola copre anche i danni causati da fulmine, scoppio, implosione e altri danni connessi a questi eventi.
  • responsabilità civile (R.C.), ossia i danni causati a terzi (R.C.T.), i danni causati ai lavoratori che prestano la loro opera sull’edificio (R.C.O.) e altri danni causati da altri eventi.
La polizza globale fabbricati, oltre a coprire i danni derivanti da incendio e i danni causati a terzi (che appunto rappresentano la copertura base), può prevedere anche delle garanzie aggiuntive, a scelta del condominio, ad esempio:
  • danni idrici;
  • infiltrazioni di acqua;
  • rottura dei pannelli solari, termici e fotovoltaici;
  • rottura di tubi;
  • ricerca guasti, una garanzia molto interessante perché copre le spese da sostenere per la ricerca di un guasto (quando occorre la consulenza di un professionista). Tuttavia questa clausola é valida solo per la R.C., quindi solo se occorre ricercare un guasto che provoca danni a terzi e non solo all’immobile;
  • tutela legale, questa garanzia copre le spese legali che il condominio deve affrontare per vertenze su parti comuni dell’immobile (non copre le liti tra condomini);
  • chiamata per assistenza, si tratta di una garanzia che permette ai condomini di chiamare l’assicurazione per ottenere tempestivamente l’intervento di idraulici, vetrai, elettricisti, ecc. L’aspetto interessante di questa garanzia é che può essere attivata dai singoli condomini: non é necessario che sia l’intero condominio a sottoscriverla: il singolo conduttore (quindi sia il proprietario che l’inquilino), può attivarla o meno.

La polizza sui condominii non copre solamente i danni alle parti comuni, ma anche quelli sui singoli enti, chiaramente che rientrino nella copertura assicurativa. L’assicurazione non copre i danni causati da trascuratezza o distrazione del condominio. Nella creazione della polizza adatta alle proprie esigenze é bene non soffermarsi solo su cosa copre la polizza, ma anche su quanto la copre. E’ molto importante verificare sempre i massimali, i quali devono essere tali da poter coprire gli eventi più gravi, quali per esempio la morte di una persona, del condominio o terza.

La normativa italiana nulla dice in merito, non é quindi obbligatorio stipulare una polizza globale fabbricati. L’obbligo può comunque essere imposto dal regolamento condominiale che può indicare espressamente la necessità di una polizza volta a coprire i danni all’edificio e quelli causati a persone e cose terze.

Se neanche il regolamento dispone nulla in merito, la decisione può comunque essere presa dai condomini riuniti in assemblea (Cassazione 15872 06/07/2010).
La decisione può essere presa con la maggioranza dei presenti che costituiscano almeno la metà del valore del condominio sia in prima che in seconda convocazione (art. 1136 c. c.), fermo restando il quorum costitutivo pari a:

  • la maggioranza dei condomini e i 2/3 del valore dell’immobile intero (in prima convocazione);
  • 1/3 dei condomini e 1/3 del valore dell’immobile intero (in prima convocazione);

Una volta deliberata dall’assemblea, l’amministratore provvede a sottoscrivere l’assicurazione.
L’amministratore non ha alcun potere di stipulare un’assicurazione di sua spontanea volontà, può essere imposta solo dal regolamento condominiale o dall’assemblea (Cassazione 8233 03/04/2007).
Il premio assicurativo va pagato ogni anno. Il costo va ripartito tra i condomini non in parti uguali ma in ragione delle tabelle millesimali.
L’amministratore di condominio (oppure il referente in caso di condominio senza amministratore), si occupa della raccolta delle singole quote e poi del pagamento del premio, di cui rilascerà copia della ricevuta ai condomini.

Ovviamente nel contratto di affitto le parti possono accordarsi diversamente e per esempio prevedere che il costo sia posto:

  • Totalmente a carico dell’inquilino;
  • Una parte dall’inquilino e una dal locatore.
Nel momento in cui cose o persone subiscono dei danni, l’amministratore è persona che deve provvedere a richiedere il risarcimento alla compagnia assicurativa. All’amministratore può essere inviata una lettera di richiesta per il risarcimento dei danni subiti.
Ricevuta la lettera, l’amministratore verifica il danno e deve quindi occuparsi di:
  • inviare richiesta all’assicurazione;
  • rispettare il limite temporale richiesto dall’assicurazione. Per esempio la compagnia può imporre che la richiesta venga inviata entro tot tempo dall’evento che ha causato il danno.
Massimo Varrecchia
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