Cordoli e frontalini? Le spese di rifacimento vanno frazionate fra tutti. Il Condominio 2.0

25.06.2020 – 09.29 – Balconi e cordoli, come ripartire le spese derivanti dalla necessità di manutenzione? Questo genere di discussione è uno degli elementi tipici di una assemblea di condominio soprattutto quando il condominio è particolare, ovvero è stato costruito con attenzione al bello (senza dimenticare che il ‘bello’ è sempre nell’occhio di chi guarda). Molte sentenze, però, hanno già chiarito il punto e possono rispondere alle domande dei condomini con precisione; vediamone quindi, questa volta, alcune assieme. In tema di condominio negli edifici, e con riferimento ai balconi dello stabile, ai fini della affermazione della natura condominiale ad esempio dei cosiddetti “frontalini” è sufficiente che essi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio, senza che sia necessario rivestire un particolare pregio estetico. (Corte di Cassazione, sezione 2, 20/12/2013, n. 28571). I frontalini ed intradossi, quali elementi decorativi dei balconi, svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica, e sono parti comuni dell’edificio, sicché la spesa per la loro riparazione ricade sui condomini tutti, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno. (Tribunale Milano, 26/03/2003, n. 4241). E così via:

  • “I frontalini o cordoli dei balconi vanno considerati elementi decorativi del prospetto di un edificio e, pertanto, ricadenti tra le parti comuni di un immobile condominiale; onde le spese relative al rifacimento degli stessi sono da frazionarsi tra i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà”. (Corte di Cassazione, sezione II, 29/10/2018, n. 27413).
  • “In tema condominiale, i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l’appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017). Deve, quindi, trovare conferma il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Inoltre, nel regolamento condominiale non può essere inserita o prevista una clausola che incida sulla modificazione delle parti di proprietà condominiale con l’estensione del concetto di proprietà esclusiva anche ai frontalini, che devono ritenersi riferibili alle parti condominiali in quanto attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune. (Corte di Cassazione,sezione 2, 29/10/2018, n. 27413)”.
  • “Le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile“. (Corte di Cassazione, sezione 2, 30/01/2008, n. 2241)
  • “Gli interventi di manutenzione riguardanti la parte dei balconi prospettante verso l’esterno (ossia i frontali) gravano sull’intera collettività dei condomini, in quanto gli elementi verticali dei balconi ed in particolare i loro frontalini, costituiscono parte integrante della facciata”. (Tribunale Milano, 14/10/1991)
  • “Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini”. (Tribunale Milano, 26/09/1988)
  • In tema di condominio, i balconi si compongono di una pluralità di elementi, quali il piano di calpestio, la soletta, il frontalino ed il sottobalcone, ed assolvono ad una duplice funzione. Ed infatti, costituiscono, da un lato, una proiezione dell’appartamento cui accedono e, dall’altro lato, rappresentano parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile. Ciò detto, deve evidenziarsi come i balconi di proprietà esclusiva si considerino alla stregua di una proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre si ritengono come parti comuni in merito alla loro stretta inerenza alla facciata di cui sono componenti essenziali. In base a siffatta duplice funzione, occorre ripartire le relative spese di manutenzione. In linea generale, spettano al proprietario dell’unità immobiliare da cui si accede al balcone le spese concernenti il piano di calpestio o della parte interna dei parapetti del balcone; viceversa, competono al condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata, ovvero tutte quelle spese riguardanti gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico costituente bene comune dell’edificio condominiale. Di talché, devono ritenersi di competenza dell’assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto connesse a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità. Viceversa, le spese che riguardano la funzionalità del balcone, intesa come proiezione della proprietà individuale devono essere eseguite dal proprietario dell’appartamento cui il balcone inerisce, quali sono, ad esempio, quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera. (Nel caso di specie, avente ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni conseguenti alle infiltrazioni provenienti dal balcone comune alla proprietà sovrastante quella dell’attore, sulla base dei predetti criteri, il condominio è stato condannato ad eseguire tutte le opere afferenti il ripristino dei frontalini e del canaletto di gocciolatoio, ritenuti quali concause delle infiltrazioni e, dunque, dei danni subiti dall’attore)”. (Tribunale Napoli, 30/04/2013, n. 5515)

La legge è intervenuta anche in merito alla validità o meno di delibere assembleari:

  • “L’eventuale deduzione soltanto in appello della nullità della deliberazione assembleare di rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sotto balconi (come evidenziato in primo grado), ma altresì alla pavimentazione degli stessi, non è prospettabile come domanda nuova, vietata ex art. 345 c.p.c., trattandosi di domanda comunque evidentemente connessa alla vicenda sostanziale dedotta già in giudizio”. (Corte di Cassazione, sezione 6 2, 15/03/2017, n. 6652)
  • “In assenza di un’adeguata ricostruzione presuntiva dei costi afferenti alle lavorazioni partitamente eseguite sui singoli elementi (mediante confronto – se del caso – con i prezziari vigenti per lavorazioni similari), è illegittima per violazione dell’art. 1123 c.c. la deliberazione condominiale che, in relazione alla distribuzione dei costi per il rifacimento dei frontalini annessi ai balconi – ritenuti elementi decorativi e, dunque, a carico del condominio – disponga l’accollo del condominio per l’85% e soltanto il restante 15% a carico dei proprietari esclusivi dei relativi appartamenti“. (Tribunale Roma sez. V, 20/07/2009, n.16004)

Interessante, anche, il pronunciamento del TAR di Pescara relativo alla distanza minima tra i fabbricati nel momento in cui siano aggiunti alla facciata elementi estetici:

  • “Non incide sul rispetto della distanza minima tra fabbricati, la realizzazione di una “quinta architettonica” in tubolari rivestiti in alluminio ad uso parapetto e frangisole degli appartamenti, da ancorare ai frontalini dei solai dei balconi, avente funzione ornamentale dell’aspetto esterno dell’intero fabbricato”. (T.A.R. Pescara, (Abruzzo) sez. I, 06/07/2010, n.741)

[m.v.]