23.09.2019 – 09.30 – Molte volte nel passaggio di consegne dopo la nomina di un nuovo amministratore per volontà della assemblea condominiale i rapporti tra i due professionisti non vanno proprio come previsto dalla legge in materia, tanto che si creano una molteplicità di casistiche di tipologia di sistemi di consegna dei documenti inerenti il condominio, ma una sola è la strada giusta.
Infatti l’obbligo restitutorio che grava in capo all’amministratore condominiale, il quale gli impone, alla cessazione dell’incarico, di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio, è coerente alla natura del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio, ossia le norme in materia di mandato; è sicuramente responsabile, quindi, l’amministratore che non consegni la documentazione relativa al suo incarico decennale.
Risponde del reato di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, dopo essere stato revocato, trattenga la cassa condominiale e non restituisca i libri contabili e la documentazione amministrativa.
L’art. 646 del Codice Penale recita: “chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a milletrentadue euro”.
In merito al limite temporale dell’obbligo di conservare dei documenti da parte dell’amministratore uscente l’articolo 1129 c.c. prevede che alla cessazione dell’incarico l’amministratore sia “tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Tale obbligo restitutorio è coerente alla natura del rapporto intercorrente fra amministratore e condominio, con conseguente applicazione ai rapporti fra condomini e amministratore delle norme in materia di mandato.
Si aggiunga che ai sensi dell’articolo 1130 bis del Codice Civile le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Risulta quindi molto chiaro e semplice che l’amministratore uscente, senza diritto di compenso alcuno, debba restituire tutta la documentazione inerenti il condominio per dieci anni antecedenti.
Un’altra questione è in quanto tempo questo professionista debba provvedere ad effettuare il passaggio di consegne, in quanto molte volte detto compito si protrae nel tempo in modo indefinito ed immotivato.
La certezza è che la legge prevede espressamente la consegna dei documenti: il momento è fissato alla cessazione dell’incarico. Se in quel momento non è stato nominato nessuno, è evidente, risulta difficile consegnare le carte ad un successore, a meno che non si voglia ammettere che le carte debbano essere consegnate ad uno dei condomini; si tratta di un’ipotesi remota, a che titolo, infatti, dovrebbero accettare?
La consegna dei documenti deve avvenire nel momento in cui l’amministratore revocato è venuto a conoscenza del nominativo del suo successore.
La mancanza di un termine perentorio non può trasformare il passaggio in un periodo di lunga incertezza, ma deve servire solamente per organizzare tutto il carteggio.
Nel perdurare dell’inadempimento, anche nel caso di consegna parziale della documentazione, la soluzione unica può essere solamente la via giudiziaria.
Massimo Varrecchia
