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domenica, 7 Agosto 2022

Il verbale d’assemblea condominiale, istruzioni per l’uso nel Condominio 2.0

09.12.2018 – 08.45 – Come si fa un verbale di assemblea condominiale? La prima cosa da fare quando si apre un verbale di assemblea condominiale è quella di annotare i presenti; bisogna pertanto segnare nome e cognome del proprietario che sta in assemblea, e il valore millesimale che egli rappresenta. Se ci sono dei condomini presenti per delega, raccogliere le relative deleghe scritte, avendo cura di verificare che siano state debitamente compilate e firmate dal condomino delegante: dopodiché, annotarne la presenza per delega con, a margine del suo nominativo, il valore millesimale della proprietà. Se fai tutto ciò senza commettere alcun errore sei già a metà del cammino da compiere e, dopo aver nominato un presidente e un segretario (chiunque fra i presenti può fare da presidente o segretario; per uso e costume il compito di segretario viene svolto dall’amministratore e quello di presidente da un condomino) non ti resta che aprire l’assemblea, discutere l’ordine del giorno e passare alle votazioni dello stesso.

Qui di seguito riporto le informazioni minime che solitamente contiene un verbale:

  • luogo, data ed ora di riunione;
  • se assemblea in seconda convocazione dopo che la prima è andata “deserta”, attestazione di tale circostanza;
  • condòmini presenti – personalmente o per delega – e relativi millesimi;
  • scelta del presidente e del segretario;
  • attestazione del presidente che sono state compiute le operazioni inerenti la verifica della corretta convocazione degli aventi diritto a partecipare;
  • attestazione del presidente della sussistenza dei quorum costitutivi in relazione alla specifica convocazione;
  • brevi dichiarazioni dei condòmini che intendano che queste siano riportate;
  • votazioni con specifica indicazione di favorevoli, astenuti e contrari, nonché esisto delle medesime.

Dopo aver discusso un punto dell’ordine del giorno, bisogna annotare la votazione eseguita in merito. Se c’è l’unanimità nella decisione presa (favorevole o contraria che sia) allora sarà sufficiente scrivere: “l’assemblea all’unanimità approva…”. Se invece c’è qualche voto contrario rispetto alla maggioranza, sarà importante annotarlo. Ad esempio, potresti scrivere: “l’assemblea condominiale approva con il solo voto contrario del sig…”. Infatti, se in precedenza hai riportato, con precisione, il nome dei proprietari presenti di persona o per delega ed il relativo valore millesimale delle rispettive proprietà, sarà sufficiente un semplice calcolo matematico per ricavare che la decisione presa è stata assunta nel rispetto delle maggioranze di legge. È la Cassazione a darci conferma di questa conclusione, pertanto non devi preoccuparti di verbalizzare altro, ma per semplicità nella lettura ritengo utile segnare a margine della delibera il valore complessivo dei millesimi del voto espresso dai condomini. A questo punto, quindi, resta da chiarire soltanto cosa accade se invece hai commesso qualche mancanza: andrà tutto a monte? L’assemblea condominiale potrebbe essere annullata?

In un importante decisione della Cassazione a Sezioni Unite, il massimo organo giudicante del nostro paese ha stabilito quali sono le ipotesi in presenza delle quali è possibile annullare un verbale di assemblea condominiale. Ebbene, tra queste ipotesi, c’è anche quella relativa al caso esaminato. Le eventuali omissioni o gli errori commessi in merito alla verbalizzazione, infatti, determinano l’impugnabilità dell’assemblea condominiale, poiché avrebbe deliberato non in conformità alla legge. Pertanto, ricordati che in questi casi, gli assenti e/o i dissenzienti potrebbero fare causa al condominio. È anche vero, però, che si tratta di ipotesi nelle quali una semplice nuova assemblea condominiale, riparatoria degli errori formali commessi, potrebbe risolvere facilmente ogni contestazione.

Partiamo da quello che, secondo la giurisprudenza, è il valore legale da attribuirsi al contenuto del verbale dell’assemblea condominiale. Per il costante insegnamento della Corte di Cassazione, «il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973)» (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).

Insomma il verbale d’assemblea di condominio non è un documento inattaccabile, tutt’altro. Fa fede, in quanto atto scritto e sottoscritto, la fiducia che l’ordinamento vi ripone; è comunque scalfibile attraverso contestazioni da parte di chi ritiene quanto ivi riportato erroneo ovvero non veritiero. Un esempio: Domenico ritiene che Caio e/o lui stesso abbiano votato differentemente da come riportato nel documento: egli avrà la possibilità di contestare in giudizio questa circostanza. In relazione a tale aspetto – sono sempre i giudici di legittimità a parlare – grava sul condòmino che impugni «la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23903 del 23/11/2016); eppure è utile ricordare che la stessa giurisprudenza in alcune circostanze (Cass. 16 luglio 1997 n. 6483) ha affermato che nell’ambito delle controversie intracondominiali i singoli condòmini sono incapaci di testimoniare in quanto portatori di un personale interesse (art. 246 c.p.c.). Si tratta di un divieto che non riveste carattere assoluto, ma che va valutato caso per caso in relazione al contenuto del verbale che s’intende contestare.

Ritengo quindi che, in caso di erronee trascrizioni delle delibere di assemblea, sia più opportuno chiedere la convocazione di un assemblea straordinaria all’amministratore per chiarire detta delibera e quanto scritto nel verbale oggetto della contestazione, prima di procedere per vie legali ad impugnare detto documento investendo molto tempo e denaro.

Massimo Varrecchia

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