29.04.2019 – 14.45 – Molti lettori in diverse occasioni hanno posto la domanda se, laddove e quando avessero intenzione di eseguire dei lavori di ristrutturazione all’interno del proprio appartamento, dovessero comunicare e/o chiedere l’autorizzazione all’amministratore, come nel caso della sostituzione di piastrelle e i sanitari dei bagni, con magari un intervento idraulico per la sostituzione degli impianti di adduzione e scarico a servizio dello stesso, o come nel caso di un intervento da parte di un elettricista per la modifica dell’impianto luce per una diversa distribuzione degli arredi e per adeguarlo alle normative vigenti. Tutte queste opere potrebbero infatti creare problemi al condominio, non solo a causa dei consueti e purtroppo ineliminabili rumori, ma anche per l’utilizzo dell’ascensore e per la sporcizia che, inevitabilmente, sarà trasportata sul pianerottolo o all’interno dell’atrio dell’edificio.
La domanda quindi è in merito all’autorizzazione condominiale per lavori privati: cioè se vige l’obbligo di dare comunicazione all’amministratore, se si debba ottenere il permesso dell’assemblea e se vi sia l’obbligo di rispettare determinati orari per garantire il riposo dei vicini di casa e, in tal caso, come informare i condomini dell’inizio lavori. Infine, visto che (ipoteticamente parlando) al piano di sotto abita una coppia di anziani particolarmente intransigente per quanto riguarda i rumori, sarà normale domandarsi se l’assemblea può vietare le modifiche nella propria abitazione. Le risposte a questi quesiti sono in parte contenute all’interno del Codice Civile e in parte sono state fornite dalla giurisprudenza.
Lavori in casa: possono essere vietati?
L’Art. 1122 del Codice civile vieta l’esecuzione, anche all’interno o all’esterno del proprio appartamento, di lavori privati che possano danneggiare le parti comuni del palazzo (ad esempio la facciata, il pianerottolo, l’ascensore, ecc.) o che possano determinare “un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio”.
Così, ad esempio, è lecito chiudere un balcone con delle vetrate e realizzare in questo modo una veranda solo se tale intervento non viene giudicato in contrasto con l’estetica del palazzo. Per la stessa ragione può essere vietato realizzare una sopraelevazione sull’ultimo piano la quale, inoltre, potrebbe pregiudicare la stabilità dell’immobile, e così via per interventi simili.
L’assemblea può vietare lavori in casa?
In generale l’assemblea può decidere solo sulle questioni inerenti ai beni comuni. Ma ciò vale anche se tali beni comuni sono all’interno delle singole unità condominiali come ad esempio in tutti i casi in cui si tratta di elementi strutturali. Si pensi ad una trave portante o un pilastro, in simili ipotesi, secondo il tribunale di Milano sent. n. 7 del 2019 l’assemblea condominiale può adottare una delibera tramite la quale vieti le opere nella proprietà esclusiva del singolo condomino in quanto suscettibili di compromettere decoro, stabilità o sicurezza dell’edificio. Naturalmente, affinché tale potere possa essere esercitato, è necessario che i lavori riguardino un elemento strutturale e da essi possa derivare un potenziale pregiudizio.
La decisione, che ribadisce principi già affermati in giurisprudenza, appare importante sotto il profilo della tutela della stabilità e della sicurezza degli edifici. E’ infatti frequente il caso di ristrutturazioni in cui vengono eliminati pilastri per ricavare più spazio, sostituiti con putrelle di rinforzo strutturale poste a soffitto.
Lavori in casa: bisogna informare l’amministratore?
Il Codice Civile all’art. 1122 impone, a chi esegue lavori in casa, di darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, ne riferisce subito all’assemblea.
Da ciò è possibile trarre due regole:
- chi fa ristrutturazioni in casa, non deve comunicare l’inizio dei lavori ai vicini o all’assemblea stessa, ricadendo tale obbligo solo sull’amministratore;
- l’amministratore va solo informato in anticipo, ma non deve concedere alcuna autorizzazione, così come non è necessario attendere alcun nulla osta da parte dell’assemblea.
A ben vedere, l’informazione all’amministratore non va data sempre, applicando il buon senso, la comunicazione sembra non essere obbligatoria tutte le volte in cui si eseguono interventi nelle proprietà esclusive che non arrechino danno all’edificio, alle parti comuni del palazzo e agli altri appartamenti. Una valutazione da fare di volta in volta sulla base dei lavori.
Ad esempio la sostituzione degli infissi non necessita di comunicazione preventiva a meno che non venga alterato il colore originale degli infissi; al contrario, la realizzazione di una veranda esterna va comunicata. Non bisogna informare l’amministratore se si realizza un cartongesso dentro l’appartamento o se si sostituiscono le piastrelle del bagno o della cucina, bisognerà invece farlo se si interviene sui tubi, potendo ciò provocare potenziale pregiudizio all’appartamento sottostante.
Il regolamento di condominio può vietare lavori in casa?
Il regolamento condominiale contrattuale può contenere divieti o altri limiti all’uso delle proprietà esclusive. Tali divieti o limiti, per essere vincolanti, devono però indicare espressamente, e non soltanto genericamente, l’attività vietata. In più se il regolamento vuol contenere limiti all’uso della proprietà privata dei singoli condomini è necessario che sia stato approvato all’unanimità.
L’unanimità si può raggiungere o con votazione in assemblea di tutti i condomini dell’edificio (cosiddetto “regolamento assembleare”) o con l’accettazione del regolamento all’atto dell’acquisto del singolo appartamento da parte dei vari proprietari, realizzandosi così una sorta di approvazione differita (cosiddetto “regolamento contrattuale”).
Orari lavori in casa:
L’art. 844 del Codice Civile stabilisce che il rumore non deve superare la normale tollerabilità ma è naturale che la ristrutturazione superi facilmente tale soglia. Ciò però non può portare ad impedire dei lavori in casa solo perché rumorosi. Quando si fanno lavori è necessario rispettare, laddove possibile, il riposo delle persone. Questo significa che chi esegue le opere dovrà fare in modo di arrecare il meno disturbo possibile. Il regolamento di condominio potrebbe contenere l’indicazione degli orari in cui non è possibile fare rumore. Se così non fosse bisognerà evitare le tradizionali ore di sonno, ossia dalle 19.00 alle 7.30 di mattina e nel primo pomeriggio dopo il pranzo.
Come informare i condominio dell’inizio lavori?
L’informazione da dare all’amministratore (e non all’assemblea) deve essere, laddove necessaria, quanto più specifica e dettagliata, possibilmente comprensiva di documentazione. Sebbene ciò non sia espressamente previsto dalla norma, è consigliabile un accorgimento più prudente per evitare future contestazioni.
Una volta che l’amministratore avrà ricevuto la preventiva comunicazione da parte del condomino, dovrà subito darne comunicazione all’assemblea, che non potrà opporsi ai lavori.
All’amministratore che non compie questo passaggio, nel caso in cui l’intervento leda i diritti dei condomini su parti comuni o proprietà individuali, può essere addebitata una grave responsabilità.
