10.07.2024 – 07.01 – Grandeur viennese, grazia neoclassica e florilegi liberty racchiusi in un alveo tra il Carso e il mare. Non è difficile comprende come, cessata l’emergenza Covid-19, Trieste sia diventata sempre di più una meta prediletta di investimenti esteri: il mattone costa poco a confronto col resto dell’Italia e per una specifica clientela dotata di gusto, di solito dall’Europa centrale od orientale, la posizione strategica di Trieste coniugata con la sua grazia scenografica rappresenta una scelta sempre più attrattiva. Accanto a ciò imprenditori italiani, provenienti dal Nord Italia, che in altre città col proprio capitale potrebbero comperare uno o due appartamenti si ritrovano, nel caso di Trieste, a poter acquistare un intero condominio, con la possibilità di re impiegarlo nell’ambito degli affitti a privati o aziende.
Squilibri connessi al ‘lungo sonno’ di Trieste che, a seguito del suo risveglio ‘immobiliare’, comportano pesanti diseguaglianze nei confronti dei triestini stessi, sospinti ai margini o allontanati dalle proprie case a seguito di una gentrificazione e una turisticizzazione sempre più accentuata. Se l’isolamento connesso alla lentezza dei trasporti (specie ferroviari) di Trieste con l’entroterra rallenta la speculazione, l’allargamento al Porto Vecchio con il probabile sbarco dei grandi marchi internazionali comporterà un’ulteriore escalation dei prezzi al metro quadro.
Ci racconta la peculiare situazione immobiliare triestina dagli occhi degli agenti stessi Manuel Paradisi, fondatore della Paradisi Immobiliare, giovane realtà responsabile di aver venduto a Trieste oltre 80 diversi immobili.
Che cosa ti ha convinto a diventare agente immobiliare?
È stata, all’inizio, una scelta relativa alla gestione del tempo: un libero professionista non ha, come si pensa alcune volte, ‘tanto tempo’, però è libero di organizzarlo a seconda delle sue necessità. E nel mio caso, avendo avuto una figlia, volevo essere presente in famiglia.
Si tratta inoltre di una necessità; tutti, in un modo o nell’altro, hanno bisogno di una casa. È un settore molto forte che a Trieste ‘funziona’; inoltre avevo avuto in precedenza esperienza di vendita, seppure nell’ambito delle automobili. Si tratta di oggetti personali, sebbene molto diversi tra loro; se vuoi acquistare un’auto, puoi pensare di comperarla in Veneto onde risparmiare. Invece, se scatta la ‘scintilla’ verso una casa, se senti che è quella ‘giusta’, le differenze di prezzo da luogo a luogo non valgono.
Qual è il percorso per diventare agente immobiliare?
L’iter prevede un corso propedeutico di 110 ore; il soggetto deve inoltre avere, a differenza di quanto avveniva negli anni Ottanta, un diploma o una laurea. Occorre garantire poi il 75% della presenza onde essere ammesso agli esami e passare l’esame scritto di estimo ovvero di valutazione della casa e di diritto. Si tratta di quiz che, nel caso di Trieste, sono quattro anziché tre perché abbiamo l’eccezionalità del sistema tavolare austriaco. Non si deve poi fare, come con altre professioni, anni di praticantato o altri percorsi; puoi subito aprire una propria agenzia.
È possibile scegliere di essere libero professionista, con partita iva, dipendente di un’agenzia o di fondare direttamente la propria realtà.
Come sta cambiando la situazione immobiliare a Trieste?
Nel 2019 il prezzo medio di una casa, a metro quadro, si aggirava su 1200/300, oggigiorno è salito a 1900/2000. Il settore immobiliare è molto più veloce di quanto molti ritengono. La prima spinta è giunta a seguito della crisi Covid, perché molti che vivevano nel centro di Trieste desideravano case con terrazzi o giardini; in generale ‘uno sbocco esterno’.
C’è stata anche una spinta molto forte verso la periferia, sempre da parte dei locali.
Quando è iniziato invece l’interesse per gli investitori esteri?
I primi mesi che lavoravo, ancora per un altro titolare, in questo settore rimasi molto colpito come vi fossero persone extra Regione, da Milano a Torino, interessate a Trieste. Eppure aveva senso, perchè con 700mila euro un investitore comperava a Trieste un’intera palazzina, con 10 appartamenti da affittare; a Milano, con la stessa somma, ti comperi sì e no un singolo locale.
Chi apprezza il bello – a Trieste principalmente austriaci e stranieri dall’est, ad esempio russi, serbi e ucraini – apprezza la città: c’è il mare, c’è il Carso, c’è la Val Rosandra… Trieste è piccola, ma ha tante cose a portata di mano. Si tratta di persone che hanno viaggiato, con larga esperienza; comprendono come la città sia in forte crescita. Se ad esempio in Porto Vecchio giungeranno negozi importanti, come Louis Vitton o Gucci, ciò attirerà ancora di più una clientela internazionale.
Quanto ha influito il bonus facciate sulla crescita immobiliare?
Trieste è stata la prima città in tutta Italia per la quantità di interventi edilizi che hanno sfruttato agevolazioni e bonus: ciò ha aiutato, perchè banalmente la città è curata, piace al visitatore.
Che cosa cercano di solito gli investitori austriaci?
Ci sono di solito due diversi gruppi di austriaci: chi cerca in zona centrale, specie se è ormai anziano, veleggia sui settant’anni; e chi invece oscilla tra i quaranta e i cinquanta e preferisce una casa con vista mare e posto auto, specie nelle zone di Gretta o salita di Contovello. L’austriaco giunge di solito tre volte all’anno; a Pasqua, in estate e per la Barcolana. Molti sono infatti appassionati di vela.
Qual è la situazione con gli investitori russi?
Non ci chiamano più con tanta frequenza a confronto di un tempo. Tuttavia i russi rimangono una percentuale rilevante: ci sono ancora tanti proprietari che avevano acquistato negli anni passati, prima della guerra.
Si parla anche di investitori ucraini…
Dopo la guerra c’è stato un afflusso di ucraini abbienti, di solito imprenditori; persone che scelgono Trieste in quanto tranquilla e lontana dalla guerra. Noi ad esempio abbiamo venduto a un imprenditore ucraino che possiede una catena di ristoranti di cucina cinese. Giungono con macchine di grossa cilindrata e con una notevole liquidità; un po’ ci dispiace, perchè il triestino medio, con un lavoro normale, non può competere non avendo i ‘soldi in mano’.
Vi sono anche altri gruppi di investitori stranieri?
I cinesi hanno una realtà molto segmentata; di solito comperano il locale nel centro e invece per la casa preferiscono l’affitto. Infatti gli imprenditori cinesi si spostano molto; tra cinque anni il proprietario del bar di Trieste potrebbe essere a Pesaro e così via.
Quali sono le caratteristiche di un buon agente immobiliare?
È fondamentale che l’agente immobiliare sia sempre aggiornato sulle ultime novità giuridiche, tra bonus e novità. È inoltre fondamentale che la documentazione sia tutta presente; serve un mese e mezzo prima di giungere al rogito, non è un processo immediato.
Un buon agente immobiliare si accerta che ci sia ad esempio la verifica urbanistica, che non vi siano abusi, che non vi siano pignoramenti, che il proprietario non abbia debiti pregressi, che gli impianti elettrici siano certificati… Occorre avere tutte le carte in regola; meglio vendere cinque case in meno e non avere problematiche di sorta.
Vendere o acquistare? Naturalmente molto dipende dalla singola situazione…
È un bel momento tanto per l’acquisto, quanto per la vendita in generale. Conviene acquistare, perchè i prezzi a mio parere saliranno ancora; però per chi ha una casa in periferia e vuole venderla è anche un buon momento, perché c’è un forte interesse che travalica il centro storico.
Qual è la casa più costosa che tu abbia mai venduto?
Un mese e mezzo fa abbiamo venduto una villetta, su due livelli, in via Costalunga per mezzo milione di euro: una coppia di triestini che cercava una casa col giardino, comperata coi risparmi d’una vita.
E quella più bizzarra?
A livello di case ‘particolari’ ho curato la vendita di un appartamento (quasi) sottoterra: cinquanta metri quadri con una serie di minuscole finestrelle che danno su Viale XX Settembre. La nuova proprietaria vuole a sua volta affittarlo. La zona è dopotutto centrale.
Nello stesso ambito, in piazza Garibaldi, ho visitato qualche giorno fa un appartamento chiuso da oltre venticinque anni. È il bello di questa professione: vi sono continue sorprese.
[Classe 1993, nato a San Daniele del Friuli, Manuel Paradisi si è formato quale esperto nel campo della comunicazione aziendale e del marketing, maturando negli anni una vasta esperienza nel campo della vendita di auto col marchio Mercedes. Dopo aver acquisito dimestichezza col settore immobiliare dal 2019, ha fondato nel 2020 la propria realtà: Paradisi Immobiliare]
[z.s.]
