29.04.2025 – 14:14 – Oggi parliamo del contratto di locazione e, in particolare, di uno degli obblighi dell’inquilino. L’articolo 1587 del Codice civile contiene i principali obblighi dell’inquilino: pagare il canone, prendere in consegna la cosa, servirsene per l’uso pattuito e, infine, usarla con “la diligenza del buon padre di famiglia”. Nel nostro caso, ci si chiede se l’inquilino possa modificare la cosa che detiene in locazione. Certo, alla fine della locazione dovrà comunque restituirla nello stesso stato in cui la ha ricevuta e conforme alla descrizione fatta all’inizio, ma può modificarla durante la locazione? L’inquilino può realizzare delle “innovazioni” sulla cosa, salvo poi rimuoverle alla fine della locazione? Finiscono per discutere in tribunale le parti di un contratto di locazione relativo a dei terreni. L’inquilino “aveva demolito una parte del muretto a secco di recinzione e parte dei muretti a secco di contenimento, asportando il relativo pietrame con mezzi meccanici in modo tale che erano anche stati sradicati dieci alberi di ulivo, con ostruzione dei solchi naturali di scorrimento delle acque meteoriche.”
Il proprietario non attende la fine della locazione e chiede al giudice di dichiarare risolto il contratto e di ordinare all’inquilino di sloggiare, oltre al risarcimento dei danni. E, nel primo grado di giudizio, va proprio così: l’inquilino viene condannato a restituire i terreni e pagare 105.750,00 euro di danni, oltre alle spese della lite. L’inquilino si rivolge alla Corte d’Appello, che ribalta la decisione di primo grado, dandogli ragione. A questo punto, è il proprietario che insiste rivolgendosi alla Corte di Cassazione.
I giudici della Corte di Cassazione ricordano a tutti “l’obbligo del conduttore (cioè, dell’inquilino) di osservare, nell’uso della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia … con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura”; questo obbligo “è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo … di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata”.
In conclusione, ma conclusione non è, i giudici danno ragione al proprietario. Non è la conclusione della vicenda perché la Corte di Cassazione si limita a indicare il principio che deve essere applicato, rinviando ad un quarto grado di giudizio da svolgersi di nuovo davanti alla Corte d’Appello, che dovrà applicare detto principio in una nuova decisione. (Cass.civ. n. 12384/2022).
[a cura dell’avv. Guendal Cecovini Amigoni]
