17.06.2019 – 17.51 – Ed ora cominciamo a descrivere le garanzie prestate dalla polizza di cui abbiamo parlato la volta scorsa, la Globale Fabbricati, introducendone i principi fondamentali. Questo argomento è un po’ vita di condominio, un po’ vita assicurativa, e per questo motivo ci siamo avvalsi della consulenza di Salvatore Grisafi, professionista di grande esperienza. La Globale Fabbricati ha due funzioni fondamentali:
- coprire i danni accidentali che si abbattono sul fabbricato;
- coprire i danni che il fabbricato può provocare a terzi.
I danni accidentali che possono “abbattersi” su un fabbricato sono molteplici ma è bene sapere che, come in tutti i contratti assicurativi, quelli coperti sono ben delineati e circoscritti (anche se si trattasse di un contratto di tipo ‘All Risk’ le garanzie sono delimitate dalle esclusioni, quindi il risultato finale non cambia). Lo specifichiamo in quanto spesso ci si dimentica che la polizza è un contratto tra privati e che quindi, come in tutti i contratti che si rispettano, si basa su delle condizioni ben precise.
Normalmente la sezione “incendio”, così si chiama quella parte di contratto che copre i danni accidentali che si abbattono sul fabbricato, è divisa in due parti e cioè le garanzie base e le garanzie aggiuntive. Le prime sono quelle previste nel contratto senza bisogno di costi (premi) aggiuntivi e normalmente sono:
- incendio;
- fulmine;
- esplosione e scoppio;
- implosione;
- caduta di aeromobili, satelliti, loro parti o cose da questi trasportate;
- caduta di corpi celesti;
- onda sonica;
- caduta di ascensori, montacarichi;
- fumo fuoriuscito a seguito di rottura degli impianti di riscaldamento;
- urto di veicoli stradali o di natanti non di proprietà dei condomini;
- fumi, gas o vapori sviluppatisi in conseguenza degli eventi sopraelencati (anche se avvenuti entro i 50 m dall’edificio assicurato);
- spese per la riparazione delle centraline di proprietà dell’azienda telefonica e di quelle erogatrici di acqua, luce e gas ed ubicate nell’edificio assicurato;
- spese per il rimpiazzo del combustibile;
- spese per la demolizione sgombero e trasporto residui del sinistro;
- perdita delle pigioni o mancato godimento del fabbricato locato;
- danni da gelo (sempre in riguardo alla rottura delle tubature);
- occlusione e trabocco;
- danni materiali e diretti al fabbricato causati da spargimento di acqua a seguito di rottura di condutture di impianti idraulici e impianti di raccolta e smaltimento acque piovane.
Le seconde invece, aggiuntive, sono quelle che normalmente prevedono un sovra premio:
- eventi socio-politici, atti vandalici;
- eventi atmosferici e sovraccarico neve;
- fenomeno elettrico;
- acqua piovana;
- pannelli solari;
- lastre;
- spese di ricerca e riparazione per danni da spargimento d’acqua e gas;
- guasti a serramenti ed infissi.
Per fare chiarezza e per facilitare la lettura di una polizza Globale Fabbricati da parte dell’utente, trovo corretto anche fare un passo indietro e spiegare la differenza tra le due tipologie di contratti esistenti sul mercato:
- Contratto nominativo (detto anche all’italiana): questo è un contratto dove
sono ben specificati ed elencati i rischi assicurati, voce per voce. Se nell’elenco
della polizza quel tal rischio non è specificato vuol dire che quel rischio non è
coperto. Le esclusioni in questo tipo di contratto servono a delimitare i rischi
indicati nell’oggetto della polizza; - Contratto All Risk (detto anche anglosassone): questo è un contratto dove l’oggetto del rischio non è delimitato, è molto ampio; saranno poi le numerose, esclusioni a delimitare il rischio.
Perché ho voluto specificare queste due tipologie di contratto? Perché talvolta ci si trova davanti a delle polizze che comprendono tutte le garanzie, quindi anche quelle “aggiuntive”, nell’oggetto del rischio. Ad un cattivo lettore questa polizza potrebbe sembrare migliore di altre, in realtà se si presterà più attenzione si noterà che queste ultime verranno poi eliminate dalle “esclusioni” e, solo se richieste, riproposte nelle condizioni aggiuntive. Quanto specificato sembra di difficile comprensione, in realtà è piuttosto facile: la polizza All Risk comprende tutte le garanzie meno quelle elencate nelle esclusioni ma, se il cliente lo desidera, le può reintegrare dietro pagamento di un premio.
Poiché spiegare in modo approfondito tutte le garanzie previste dalla Globale Fabbricati sarebbe veramente difficile (mi ci vorrebbe un libro), andrò ad illustrarvi solo alcune di queste, quelle cioè che ho notato trovare più difficoltà di comprensione da parte dei clienti.
I danni che più spesso un condominio si trova ad affrontare sono quelli dell’acqua. Prima di inoltrarmi in questo argomento però mi sia permessa una precisazione doverosa: talvolta capitano degli amministratori di stabili che chiedono la garanzia “infiltrazioni da acqua piovana” in quanto dicono: “alcune Compagnie la danno”.
Non è vero o meglio non è vero del tutto. Vero è che l’infiltrazione di acqua piovana può essere compresa in polizza solo a determinate condizioni e, normalmente, dietro pagamento aggiuntivo. Le condizioni richieste riguardano molto spesso la data di costruzione dell’edificio (l’edificio deve essere di costruzione recente), la sua tipologia di costruzione (le strutture portanti in legno non sono ben viste) e la tipologia del manto di copertura (i tetti piani sono spesso soggetti ad infiltrazioni e quindi gli assuntori sono poco propensi ad accollarsi tale rischio). Detto questo, l’infiltrazione è sempre compresa (ovviamente se è stato pagato il sovra premio per gli “Eventi Naturali”) se a provocarla è stato un evento naturale come ad esempio una raffica di vento particolarmente forte che ha spostato le tegole oppure se lo spostamento delle stesse è dovuto allo sciogliersi della neve.
Adesso parliamo dei danni da acqua condotta. Innanzitutto bisogna distinguere la garanzia “danni da acqua condotta” dalla garanzia “ricerca e ripristino dei danni alle condutture di acqua e gas”. Ovviamente adesso di seguito spiegherò le due garanzie ma ci tengo a specificare che si tratta di due garanzie distinte per tre motivi:
- se non c’è danno da acqua condotta la garanzia “ricerca e ripristino” non opera, cioè non può essere attivata;
- le due garanzie prevedono, separatamente, una franchigia (cioè una cifra fissa che la Compagnia accolla al Condominio); quindi nel caso siano richiamate tutte e due le garanzie le franchigie da pagare saranno due, anche se il sinistro aperto è uno solamente;
- Mentre l’acqua condotta rientra nelle garanzie base quella della ricerca e ripristino è una garanzia aggiuntiva.
Danni da acqua condotta sono tutti quei danni materiali e diretti provocati al fabbricato dalla rottura accidentale di impianti idrici e di impianti atti alla raccolta ed allo smaltimento di acqua piovana. La rottura se provocata dal gelo è operante solamente se l’impianto di riscaldamento è funzionante o chiuso al massimo da 48 ore. Danni da acqua condotta vengono anche considerati quelli provocati da intasamento e/o trabocco. Per quanto riguarda questa garanzia, che non tutte le polizze prevedono, bisogna fare un distinguo. Infatti qualora l’occlusione avvenga in un tubo dell’acqua o della rete fognaria privata, i danni conseguenti sono sempre indennizzati dalla polizza, ma se tali danni sono avvenuti invece nelle condutture di raccolta delle acque piovane questo danno molto spesso non viene ricompreso in polizza. Il motivo è semplice; spesso i pluviali si intasano in quanto il condominio non fa la regolare manutenzione di pulizia del tetto.
Garanzia spese di ricerca e riparazione per danni da spargimento d’acqua e di gas. Nelle maggior parti dei casi i danni da acqua vengono causati dalla rottura dei tubi. In questa evenienza bisognerà ricercare il punto esatto della rottura (ricerca) spesso rompendo il muro o i solai per lunghi tratti in quanto non è sempre detto che la rottura si trovi in concomitanza della macchia. L’acqua infatti , talvolta, fa strani passaggi che possono far emergere la macchia anche a diversi metri dalla fonte del danno. Trovato il punto esatto bisogna riparare o sostituire le parti dell’impianto idrico e sgomberare i residui del lavoro svolto. È importante ricordarsi che la rottura di un tubo non è occasione per rimettere a posto il proprio quarantennale bagno! Quindi è bene ricordarsi che il perito non valuterà mai il rifacimento dell’intera parete ma soltanto quella parte circostanziata al danno stesso. Spesso questo crea dei malumori in quanto il cliente mal accetta il fatto che dovrà mettere mano al portafoglio per il rifacimento del bagno o della cucina, ma è altrettanto ovvio che lo stesso non può sperare sia la polizza a pagare per lui.
La garanzia ricerca e ripristino che, ricordiamo è una garanzia aggiuntiva e che opera solamente se c’è un danno di acqua condotta, prevede le stesse garanzie anche quando c’è un accertamento da parte dell’Azienda di erogazione del gas di una dispersione dall’impianto medesimo. Anche in questo caso ricordiamo che se i tecnici reputeranno che l’impianto del gas dovrà essere reso conforme alle normative, l’impresa assicuratrice coprirà esclusivamente il danno per la ricerca e il ripristino del tratto che ha evidenziato la perdita e non il rifacimento totale dell’impianto. Per concludere l’argomento acqua condotta/ricerca ripristino, ricordiamo (ma lo avevamo già fatto) che le due garanzie prevedono sempre delle franchigie, cioè delle cifre fisse che l’assicuratore fa pagare all’assicurato perché compartecipi al rischio e soprattutto per indurlo a non aprire micro-sinistri. Altra garanzia che lascia sempre qualche perplessità è quello del “fenomeno elettrico”. Tale copertura copre i danni provocati da fulmini, corto circuito, variazioni di tensione e altri fenomeni elettrici causati da incendio, esplosione e scoppio. Bisogna innanzitutto specificare che da questi eventi sono esclusi quei danni verificatisi in occasione di montaggio e smontaggio, i danni a tubi, valvole e a lampade.
Ma la specifica che bisogna soprattutto fare è che tale copertura opera esclusivamente per gli apparecchi ed impianti pertinenti il fabbricato. Se si vuole assicurare le apparecchiature e gli impianti privati bisogna stipulare una polizza privata.
Parliamo adesso della seconda fondamentale funzione della polizza Globale Fabbricati e cioè quella dei danni che il fabbricato può provocare a terzi.
Questa garanzia copre la responsabilità oggettiva in carico al Condominio e quindi ai suoi proprietari per i danni che lo stesso può provocare a terzi per un qualsiasi motivo. Ci ho tenuto a scrivere “responsabilità oggettiva” in quanto esistono alcuni articoli del Codice Civile italiano dove l’onere della prova viene girato a carico di chi ha provocato il danno e non, come sempre avviene in Italia, a carico di chi lo subisce. Quindi spetterà al Condominio dimostrare di aver fatto tutto il possibile per cercare di evitare il danno provocato; prova molto spesso difficilissima, tanto da venir definita “probativo diabolica”. La garanzia “responsabilità civile terzi” non copre esclusivamente la responsabilità della proprietà ma anche quella della conduzione delle parti comuni e quindi quella responsabilità che può ricadere sui condomini a causa di una cattiva manutenzione e gestione delle scale, dell’ascensore, dei pianerottoli, dell’illuminazione e via dicendo.
È importantissimo innanzitutto sapere che per “terzi” l’assicuratore intende non solo le persone estranee alla proprietà del condominio o parte di esso ma anche i locatari che vivono o lavorano presso il condominio (uffici e laboratori medici). Altrettanto importante è sapere che i condomini vengono considerati terzi fra loro e nei confronti del condominio stesso. Quest’ultima precisazione è molto importante in quanto garantisce al condomino che, in caso ad esempio della rottura di un tubo del vicino di casa, i suoi danni vengano risarciti dalla polizza del Condominio. Se infatti il condomino non fosse considerato terzo, dovrebbe riparare i danni a sue spese.
Poiché la garanzia copre la responsabilità della conduzione delle sole parti comuni talvolta, per garantire maggiormente i condomini, l’Amministratore può contrarre una clausola aggiuntiva ( che ovviamente ha un sovra prezzo) che copre anche la responsabilità della conduzione dei singoli condomini. A tal proposito vorrei portare un esempio: alcuni anni fa, a causa di un vento (bora) particolarmente forte, un’imposta di un condomino si staccò dai suoi naturali perni e finì sopra un’autovettura in sosta tagliandola letteralmente in due. L’Amministrazione del Condominio aprì subito il sinistro. Il perito (che ricordo sempre essere un libero professionista e non un dipendente della Compagnia) andò a vedere il luogo del sinistro e fece la sua perizia che decretava il danno non in copertura. Perché? Perché il perito notò che i perni ferma imposte, che hanno la funzione di non farle sbattere, erano integre. Non erano state semplicemente usate. Ne risultò quindi che non c’era nessuna responsabilità del Condominio ma solamente del condomino che, usando poca accortezza, non aveva fissato le imposte in una giornata di bora (per precisazione: non era triestino!).
La garanzia non copre esclusivamente il fabbricato ma anche le eventuali dipendenze quali cantine ed autorimesse private, dei giardini (se sono grandi e prevedono zone gioco o simili è preferibile indicarlo all’assicuratore in quanto talvolta prevede un aumento del premio), cancelli, recinzioni, tettoie, pensiline, antenne (centralizzate) ed insegne. Anche per questa garanzia esistono garanzie escluse che possono essere integrate col pagamento di un sovrapprezzo; queste sono ad esempio lo spargimento d’acqua, inquinamento dell’acqua, dell’aria o della terra, interruzioni totali o parziali di attività di terzi, proprietà e conduzione di parchi, alberi di alto fusto, campi da tennis, piscine o strade private, conduzione dei singoli appartamenti, danni a cose in locali interrati, R.C.O e cioè la responsabilità civile derivante dai propri dipendenti (guardiano, giardiniere), responsabilità civile dell’Amministratore (nel caso ci fosse un “fai da te” ).
Salvatore Grisafi con Massimo Varrecchia
[agente dal 1988 e promotore finanziario dal 2001, Salvatore Grisafi ha lavorato prevalentemente con la Lloyd Adriatico, ora Allianz. Ha aperto diverse società di consulenza assicurativa, delle quali quella che gli ha dato più soddisfazioni è stata senz’altro l’Adrialloyds chiusa nel 2016 dopo che la sua Agenzia è diventata plurimandataria acquisendo il mandato della Aviva, il più importante gruppo assicurativo inglese. Grisafi ha lavorato anche nel campo immobiliare ed è stato impegnato in numerose associazioni, fra le quali la segreteria nazionale del gruppo Agenti Gala, ma anche l’attuale segreteria dell’Associazione commercianti di San Giacomo a Trieste. Dopo essere stato iscritto per diversi anni al Lions Club Trieste, attualmente è membro del Propeller Trieste]
