Il Condominio 2.0: come agire quando una decisione dell’assemblea è ritenuta illegittima?

27.05.2019 – 11.35 – Tutte le volte in cui si a che fare con una decisione dell’assemblea di condominio che pregiudica i propri diritti e ritenuta illegittima, si ha l’onere di impugnarla in tribunale. Se non si dovesse agire, non si potrebbe poi opporsi all’eventuale richiesta dell’amministratore di condominio che intima, ad esempio, il pagamento di oneri straordinari non dovuti. Scopo di chi agisce è di certo ottenere il definitivo annullamento della delibera assembleare; ma, poiché le cause hanno tempi lunghi, prima della sentenza definitiva si può chiederne la sospensione. In questo modo, finché non sarà pronunciata la sentenza, la decisione assunta dai condomini resta priva di effetti e non può essere attuata. Ecco perché, a questo punto, serve spiegare come annullare la delibera di condominio e, nello stesso tempo, come ottenerne la sospensione con effetto immediato prima che il giudice giunga a una decisione. 

A meno che non sia il condominio stesso a cambiare idea e ad annullare la propria precedente decisione, l’unico modo per annullare una delibera di condominio è rivolgersi a un tribunale: quello del luogo ove ha sede l’edificio.
Il magistrato non può intervenire nel valutare il merito delle decisioni, ossia la loro convenienza, ma solo il rispetto formale delle leggi.
Spesso succede però che, quando uno dei condomini impugna una delibera che ritiene viziata (ad esempio per mancato rispetto dei quorum), in corso di causa è lo stesso condominio ad annullare la delibera e a riapprovare l’ordine del giorno in modo conforme alla legge, ossia eliminando i vizi della precedente decisione con una nuova. In una situazione del genere, viene estinto il processo nel merito cessando la materia del contendere e il giudice può decidere solo in merito alle spese processuali addebitandole al condominio.

Non tutti i condomini possono agire per ottenere l’annullamento e la sospensione della decisione condominiale. Lo possono fare solo coloro che: 

• si sono astenuti dal votare;
• hanno votato contro la decisione;
• non erano presenti in assemblea.

Chi invece ha votato a favore non può quindi ripensarci. Non sono legittimati ad impugnare i condomini che:

• hanno votato a favore della delibera;
• non hanno partecipato all’assemblea ma hanno conferito delega, se il delegato ha votato a favore della delibera;
• hanno aderito o accettato implicitamente irregolarità formali della delibera;
• non dissentendo da una delibera, intendono impugnarne una successiva che costituisce conferma o mera esecuzione della precedente;
• sono comproprietari dissenzienti rispetto al voto espresso dal loro rappresentante.

Non possono inoltre impugnare una delibera assembleare in quanto estranei al condominio:

• l’amministratore del condominio a meno che, eccezionalmente, non impugni l’invalidità della delibera nell’interesse del condominio per contrastare la domanda giudiziale di un condomino fondata sull’esistenza di quella delibera invalida;
• il condomino che ha ceduto l’immobile dopo che si è perfezionato il trasferimento di proprietà;
• l’inquilino anche se non è stato avvisato dal proprietario, per le assemblee cui ha diritto di voto, della data della riunione (può solo esercitare un’azione di risarcimento danni nei confronti del proprietario);
• il nuovo acquirente di un immobile condominiale fino al momento della notifica dell’avvenuto passaggio di proprietà.

La legge stabilisce un termine entro cui impugnare la delibera condominiale annullabile, 30 giorni che decorrono:

• per i contrari e gli astenuti, dal giorno della delibera;
• per gli assenti, dal giorno in cui hanno ricevuto, da parte dell’amministratore, il verbale di assemblea.
• Il termine è soggetto alla sospensione feriale dei termini processuali dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno.
• Una volta decaduto il termine, la delibera non può più essere impugnata ed è valida ed efficace ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i condomini. Quindi, il condomino che riceve un decreto ingiuntivo per una delibera invalida non può opporsi al decreto sostenendo il difetto della votazione se non l’ha prima contestata e ha lasciato che questa divenisse definitiva. In altri termini, il decorso dei 30 giorni comporta una sanatoria dei vizi della delibera.

Non esiste però alcun termine per le delibere che presentano vizi particolarmente gravi tanto da poter essere classificati come cause di nullità dell’assemblea.

Sono nulle le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini; la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale; la delibera condominiale che determini un illecito edilizio; la delibera che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco dall’impianto condominiale avanzata dal condomino; la delibera dell’assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative o pregiudichi la sicurezza del fabbricato; la delibera che, senza il consenso di tutti i condomini, modifichi i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea.

Sono invece annullabili, quindi soggette al termine di 30 giorni, le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale; le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali; quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto; quella relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) ed alla tassa di occupazione di suolo pubblico; quella che contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote; l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea determina non la nullità assoluta ma l’annullabilità della deliberazione; la violazione del diritto del singolo condomino di esaminare a sua richiesta la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale; la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino.

Prima del deposito in tribunale dell’atto di impugnazione – che deve essere effettuato dall’avvocato difensore del condomino – bisogna promuovere il tentativo di mediazione presso uno degli organismi del luogo di competenza del tribunale.
In caso di fallimento del tentativo di mediazione, è possibile presentare un atto introduttivo del giudizio di annullamento innanzi al giudice competente.
Se il procedimento di mediazione non viene incardinato entro i termini sopra indicati, il condomino decade dalla relativa azione e la delibera diventa definitiva. La deliberazione, seppure affetta da annullabilità, vale sin da subito, dalla sua assunzione.

La sentenza di accoglimento che annulla la delibera impugnata è esecutiva dal momento in cui diventa definitiva ossia – in gergo tecnico – “passa in giudicato” (cioè da quando non può più essere impugnata e diventa definitiva). Prima di questo momento la delibera è valida ed efficace, salvo che sia stata disposta la sospensione della sua esecuzione.
L’onere della prova delle ragioni dell’invalidità della delibera spetta al condomino che agisce. Ci possono essere casi in cui occorre procedere con urgenza per sospendere l’efficacia della delibera condominiale. La richiesta va presentata al giudice con l’atto stesso che inizia la causa per l’impugnazione e annullamento.

Potrebbe tuttavia verificarsi il caso in cui, in pendenza della procedura di mediazione, la decisione assembleare produca un danno a chi sta agendo. Ecco quindi che il singolo condomino può richiedere al giudice la sospensione della decisione assembleare senza dover attendere l’esito della mediazione o l’emanazione della sentenza. È quindi possibile adire subito il giudice sotto questo aspetto. Così recita la norma per la parte qui di interesse: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa“.

La domanda di sospensione della delibera assembleare deve essere espressamente richiesta solo al giudice, non al mediatore. Senza una esplicita istanza di parte, il giudice non può sospendere la delibera anche se la ritiene palesemente illegittima.
Dunque lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari come la richiesta di sospensione dell’efficacia della decisione condominiale. In tal caso, ancor prima dell’istanza di mediazione, il condomino può agire in tribunale chiedendo la sola sospensione della delibera assembleare. In tal modo il ricorrente può tutelare nell’immediato i propri diritti, evitando che il tempo necessario alla conclusione del giudizio di primo grado, o della mediazione, possa recare allo stesso danno.
La concessione della sospensione deve rispettare i seguenti requisiti:

• le ragioni del ricorrente devono apparire sussistenti già da un esame rapido dei documenti (fumus boni iuris);
• vi deve essere un grave pericolo in caso di ritardo della decisione (periculum in mora).

Il giudice accorda la sospensione in modo discrezionale valutando se sussistono o meno gravi motivi, dai quali possa derivare un danno grave ed irreparabile. In particolare il giudice deve valutare, oltre che l’apparente fondatezza dell’impugnazione, gli interessi contrapposti, considerando, da un lato, il pregiudizio che dall’esecuzione della delibera deriverebbe al ricorrente e, dall’altro, quello che potrebbe derivare alla collettività condominiale dalla ritardata esecuzione della stessa.

Massimo Varrecchia