22.04.2019 – 11.59 – Non si può vincolare il nuovo proprietario dell’appartamento in condominio se la clausola limitativa non risulta da una nota di trascrizione, o se il regolamento condominiale non è stato allegato al contratto di compravendita.
Immaginiamo di avere acquistato un appartamento da un privato; non appena avete preso possesso dell’alloggio, avete installato un impianto caldo-freddo sulla terrazza. Qualche giorno dopo, l’amministratore vi chiede di togliere la macchina: il regolamento di condominio difatti vieta l’installazione di condizionatori all’esterno delle unità immobiliari. Si tratta di un regolamento approvato all’unanimità: vi viene riferito che, pertanto, dovete rispettare questo vincolo, nonostante la veste di nuovo condomino. Non sapevate nulla di tale limite, cosa che avrebbe di certo ridotto il valore dell’appartamento. Dall’altro lato, quando avete acquistato l’abitazione, il venditore non ha allegato all’atto di compravendita alcun documento che attestasse i divieti condominiali. Vi chiedete, dunque, se potete continuare ad esercitare il vostro diritto, oppure se vi tocca rispettare quanto intimato dall’amministratore, rivalendovi eventualmente nei confronti della parte venditrice. Insomma, che succede in caso di rogito senza regolamento condominiale? La questione è stata analizzata da una recente sentenza del tribunale di Roma, sent. n. 2118/2019.
Il regolamento di condominio può imporre limiti all’uso degli appartamenti? La proprietà privata non può essere oggetto di limitazioni, neanche da parte del condominio. Questo significa che nessun amministratore o vicino di casa potrà dirvi cosa potete fare dentro casa vostra, o nelle relative pertinenze come il posto auto, il garage, la terrazza o il balcone; in particolare, il balcone o la terrazza fanno parte della vostra proprietà e ciò che fate su di esso è una questione solo vostra. Con due soli limiti:
- non potete realizzare opere che pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, ossia l’estetica della facciata; pensate a una veranda con chiusura di tutti e tre i lati esterni;
- tali opere non possono pregiudicare la stabilità dell’edificio; pensate a una piscina posta sul balcone.
Le eventuali limitazioni all’uso dell’appartamento possono essere valide solo se votate all’unanimità: il consenso di tutti i condomini, difatti, è una forma di “autolimitazione” del proprio diritto di proprietà; e non c’è dubbio che ciascuno possa decidere di vincolarsi o meno.
Come si ottiene l’unanimità in condominio? A questo punto la questione su cui soffermarsi è: come si fa ad approvare una clausola del regolamento condominiale con l’unanimità? Ci sono due modi:
- il primo è quello di convocare una riunione dell’assemblea cui partecipino tutti i condomini ed in cui votino “a favore” il 100% dei presenti. Si parla, a riguardo, di regolamento assembleare;
- il secondo è quello che realizza il costruttore dell’edificio, facendo approvare il regolamento di condominio ai vari acquirenti degli appartamenti, ad uno ad uno, nel momento in cui questi siglano il contratto di compravendita dal notaio. È lì, all’atto dell’acquisto, che il futuro condomino, accettando il regolamento con i suoi eventuali vincoli, accetta anche di auto-limitare la sua proprietà. Si parla a riguardo di regolamento contrattuale.
Il regolamento di condominio vale per chi compra casa? La Cassazione, con sentenza n. 21024/2016 del 18.10.2016, ha più volte osservato che il regolamento di condominio può essere opponibile ai successivi acquirenti dei vari appartamenti dello stabile qualora le eventuali limitazioni in esso contenute siano conoscibili. Come si rende conoscibile un regolamento di condominio? In due modi: o trascrivendo le clausole limitative dei diritti di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari, oppure allegandolo al rogito notarile con cui il nuovo condomino acquista la casa. È proprio questo il chiarimento fornito dalla sentenza sopra citata: chi compra un appartamento in un condominio non può essere soggetto ad eventuali limiti nell’uso del proprio immobile, anche se derivanti da un regolamento approvato all’unanimità, se tale regolamento non è stato allegato al rogito oppure non è stato trascritto. Nell’esempio da cui siamo partiti, quindi, se la clausola limitativa, che costituisce una servitù sull’immobile perché limita la proprietà del bene, non risulta da una nota di trascrizione ai registri immobiliari o non è stata accettata espressamente al momento dell’acquisto dell’appartamento, essa non è opponibile all’acquirente.
Massimo Varrecchia
