11.03.2019 – 10.30 – Ecco gli ultimi tre punti della “mini guida” per individuare ed evidenziare le eventuali imprecisioni nello svolgimento del mandato dell’amministratore.
Pagare gli ammanchi di cassa: l’amministratore non può chiedere ulteriori somme ai condomini per coprire gli ammanchi di cassa, determinati dalla mancata riscossione delle quote dai morosi. Anche se il bilancio dovesse essere in perdita, l’amministratore non potrà che sollecitare un’assemblea condominiale affinché si decida sul da farsi. Si potrà ad esempio chiedere ai condomini di anticipare le quote dei mesi successivi, ma non di ripartire i debiti tra coloro che hanno già pagato: quest’ultima opzione potrà essere infatti valida solo se approvata all’unanimità. Se anche un solo condomino dovesse pertanto opporsi, la delibera risulterebbe illegittima (ma va impugnata entro 30 giorni). In buona sostanza, la regola resta sempre quella della divisione delle spese in base ai millesimi, mentre una diversa ripartizione che addebiti sui condomini virtuosi le quote non riscosse dai morosi, costituirebbe una violazione della norma.
Pagamenti delle quote senza bilancio: l’amministratore ha l’obbligo, almeno una volta all’anno, di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo. Senza la riunione e la votazione dei condomini, esso non può riscuotere le quote condominiali relative all’annualità non “approvata”, quote che, pertanto, non sono dovute. Quindi, se anche l’amministratore dovesse notificare un decreto ingiuntivo per la riscossione degli oneri condominiali, il decreto sarà opponibile in assenza di un bilancio consuntivo regolarmente approvato dall’assemblea.La mancata predisposizione del rendiconto annuale o l’omessa convocazione dell’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni comportano una grave irregolarità dell’amministratore, sanzionabile con la sua revoca da parte dell’autorità giudiziaria.
Spese anticipate senza urgenza: l’amministratore che anticipa delle spese per conto del condominio per l’ordinaria amministrazione, non ha diritto a chiederne la restituzione. Può farlo solo se le spese risultano essere urgenti e indifferibili, con l’obbligo di comunicarlo all’assemblea alla prima riunione utile.
Massimo Varrecchia
