25.02.2019 – 10.35 – Con questo articolo si vuole riprendere il discorso inerente ai diritti e doveri dei condomini e dell’amministratore, all’interno del Condominio 2.0. Nello specifico si parlerà della questione dei rendiconti condominiali prima dell’approvazione dell’assemblea, ovvero della “gestione del conto corrente condominiale.”
E’ bene precisare che l’amministratore può far transitare le quote mensili solo sul conto corrente condominiale e quindi non su quello personale. Tuttavia, molte volte accade il contrario, in particolar modo quando ci si imbatte in revisioni della contabilità di esercizio poco chiare o soprattutto nei casi in cui il conto del condominio subisce un pignoramento da parte dei creditori. In questi casi l’amministratore commetterebbe un grave illecito con profili di carattere penale per l’appropriazione del denaro altrui, in quanto la finalità deve essere quella di garantire la massima trasparenza nella gestione del denaro comune.
Il nuovo art. 1129 c.c., al comma 7, prevede infatti l’obbligo da parte dell’amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Si tratta in parte di una novità, perché prima della riforma del 2012 nessuna norma imponeva tale obbligo, anche se già in precedenza la giurisprudenza aveva chiarito che l’amministratore era tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio amministrato, al fine di evitare di fare confusione tra il patrimonio dei diversi enti gestiti dallo stesso amministratore (ex multis, Trib. Salerno, 3.5.2011; Cass. civ., n. 7162/2012).
La nuova disposizione si è resa necessaria per esigenze di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall’effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi e dall’approvazione dei rendiconti da parte dell’assemblea. La norma inoltre, assume carattere imperativo, confermato dall’art. 1138, comma 4, c.c., che prevede l’inderogabilità dell’art. 1129 c.c., anche da parte di un eventuale regolamento di natura contrattuale, cioè adottato o accettato da tutti i condomini.
Un’eventuale delibera tramite la quale l’assemblea dei condomini autorizzi l’amministratore a non aprire il conto corrente condominiale è quindi da considerarsi nulla e in quanto tale, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse, (anche dai terzi o dai condomini che hanno votato a favore) e in ogni tempo, (anche oltre il termine di 30 giorni, che l’art. 1137 c.c. prevede solo per l’impugnazione delle delibere annullabili).
L’assemblea quindi non potrà più efficacemente dispensare l’amministratore dall’obbligo di aprire il conto corrente condominiale (Cass. civ. n. 10199/2012). Quest’ultimo infatti, dopo la nomina, dovrà subito recarsi presso la posta o la banca ritenuta più conveniente (salvo specifica indicazione dell’assemblea) ed aprire il conto corrente condominiale. Analogamente, il nuovo amministratore, munito di delibera di nomina dovrà procedere alla variazione dell’intestazione del conto corrente già aperto dal suo predecessore. La norma inoltre, non specifica le modalità pratiche di utilizzazione del conto, che tuttavia potranno essere opportunamente disciplinate con una delibera ad hoc dell’assemblea o nel regolamento di condominio. L’apertura del conto corrente condominiale è dunque un obbligo che grava sulla persona dell’amministratore e non sui condomini: tale obbligo inoltre, sussiste indipendentemente dal numero dei condomini. Se c’è un amministratore regolarmente nominato dall’assemblea, scatta sempre l’obbligo di aprire il conto comune.
Laddove quindi la nomina dell’amministratore è solo facoltativa, l’obbligo in esame sussiste solo se l’assemblea ha regolarmente nominato un amministratore legale in rappresentanza del condominio. In caso contrario non ci sarà infatti alcun obbligo di aprire il conto corrente.
Tale impostazione vale anche nei casi in cui il condominio è gestito da un condomino “facente funzioni” di amministratore: si tratta comunque di una figura atipica che potrebbe anche non esistere, poiché in mancanza di amministratore “tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune” (art. 1105 c.c.) e quindi, tutti quanti i condomini a turno potrebbero raccogliere le quote, pagare le bollette, gestire la spese e così via.
Quanto detto per i piccoli condominii vale anche, in linea di principio, per i condominii con più di otto componenti, nei quali la nomina dell’amministratore è invece obbligatoria. Se l’assemblea non vi provvede, dispone l’art. 1129, comma 1, c.c. la nomina di un amministratore è fatta dal giudice, ma solo “su ricorso di uno o più condomini” o dell’amministratore dimissionario. Si può pertanto ipotizzare una situazione in cui i condomini decidano, anche tacitamente, di non nominare un amministratore: fino a quando ci sarà un consenso unanime, non ci potrà essere nemmeno la nomina per via giudiziale. Anche in questo caso particolare, mancando l’amministratore, non sussisterà alcun obbligo di apertura del conto corrente condominiale.
L’impostazione appena riferita viene però contestata da coloro che ritengono necessario estendere l’obbligo in questione a tutti i condomini anche in assenza di amministratore, in modo da garantire una gestione regolare e trasparente del condominio. Tuttavia, il testo dell’art. 1129 c.c. non sembra consentire tale interpretazione estensiva.
Infine, nel caso in cui l’amministratore non dovesse adempiere all’obbligo di aprire e/o utilizzare il conto corrente condominiale, ogni condomino interessato potrà agire in giudizio chiedendo la condanna dell’amministratore ad adempiere all’obbligo, nonché all’eventuale risarcimento dei danni, laddove ne sussistano i presupposti. La mancata apertura o utilizzazione del conto corrente inoltre, rientra nei casi di grave irregolarità elencati dall’art. 1129, comma 12, c.c. idonei a giustificare la revoca dell’amministratore dall’incarico. La revoca oltretutto può essere richiesta anche in caso di cattiva gestione del conto “secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini” (art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.) e può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, oppure può essere disposta dal giudice su ricorso di ciascun condomino.
A fronte dell’obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale sussiste inoltre, il diritto di ciascun condomino di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica (art. 1129, comma 7, c.c.). E’ inoltre utile ricordare che l’art. 1129 c.c. consente ad ogni condomino di visionare ed estrarre copia della rendicontazione periodica per il tramite dell’amministratore. A differenza di quanto si riteneva in passato quindi, il condomino non potrà rivolgersi direttamente alla banca o alla posta per ottenere l’estratto conto ma dovrà invece presentare la richiesta al proprio amministratore, che provvederà poi a richiedere la relativa documentazione alla banca/posta, (cfr. Collegio dell’Arbitrato Bancario Finanziario, decisione n. 400 del 21.1.2014; Autorità Garante della privacy,newsletter n. 387 del 23.4.2014).
Nel caso in cui l’amministratore impedisca il diritto di visione, pur nel silenzio della legge, vengono ritenute applicabili le medesime sanzioni previste per la mancata apertura o utilizzazione del conto. Inoltre, il comportamento inadempiente dell’amministratore ben si potrà configurare come un’ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell’incarico, in quanto contraria ai generali obblighi di diligenza del mandatario ex art. 1710 c.c.
Massimo Varrecchia
