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domenica, 3 Luglio 2022

Il condominio 2.0: la modifica alle parti comuni. Le innovazioni.

20.08.2018 – 08.27 – Altro argomento gettonato nelle assemblee condominiali sono le delibere inerenti le opere che modificano le parti comuni, e pertanto mi è sembrato interessante portare alla vostra attenzione quanto previsto dalla legge.

La realizzazione di servizi aggiuntivi a quelli originali della costruzione dell’edificio, a causa del miglioramento delle tecnologie dei servizi, sono da considerarsi innovazioni; dette innovazioni posso essere considerate opere che modificano completamente e/o parzialmente le “parti comuni”, alterandone la consistenza, la destinazione e il godimento da parte dei singoli partecipanti al condominio; le innovazioni sono regolamentate dagli articoli 1120 e 1121 del Codice Civile.

Il primo, articolo 1120, elenca alcune opere innovative (il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, il risparmio energetico e le antenne), che possono essere deliberate in base alla maggioranza prevista dal comma quinto dell’art. 1136 del Codice Civile (voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), pertanto si riscontra che se pur richiesta una notevole maggioranza dei proprietari delle parti comuni, non viene richiesta l’unanimità, prevista invece per la divisione di una parte comune già esistente.
L’articolo 1121 del Codice Civile, invece – Innovazioni gravose e voluttuarie, esamina e regolamenta le innovazioni più gravose in relazione alla spesa, che però consistono in impianti e/o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, permettendo a tutti i condomini dissenzienti di non partecipare quindi alla spesa, potendo eventualmente in un secondo tempo acquisirne il diritto all’utilizzo contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione sostenute.

Tale sistema inserisce in una condivisione la possibilità di una condivisione esclusiva con parziale adesione di una parte del valore dell’edificio, ma potenzialmente apportando l’innovazione all’intero condominio; difatti l’installazione di un impianto di ascensore successivo alla realizzazione dell’edificio, pur rientrando pienamente in una innovazione gravosa e quindi suscettibile della possibilità dei condomini dissenzienti di non partecipare alla spesa, porterà potenzialmente vantaggio a tutte le proprietà individuali, che pertanto in un secondo momento con le modalità previste potranno trasformare l’innovazione potenziale in concreto miglioramento del godimento delle nuove parti comuni.

Massimo Varrecchia

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