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domenica, 3 Luglio 2022

Dalla comunione alla condivisione: la nascita di un condominio. L’appuntamento con l’esperto.

05.08.2018 – 08.33 –Il suolo su cui sorge l’edifico ritengo possa essere definito la madre di ogni parte comune. L’acquisto del suolo fatto da più soggetti, che magari singolarmente non avrebbero potuto raggiungere tale obbiettivo, anche semplicemente per una questione di limitata capacità economica individuale, diventa una comunione del bene indispensabile per la realizzazione della propria unità abitativa.

Oggi detto suolo viene di solito acquistato dal costruttore che edifica il complesso abitativo che, proprio per l’obbiettivo dell’iniziativa imprenditoriale, già in fase progettuale vede determinata la realizzazione della molteplicità delle unità abitative, permanendo quindi di fatto la comunione del suolo legata ad ogni unità abitativa da realizzare.
Durante la costruzione dell’edificio vengono realizzate le parti strutturali indispensabili per la formazione dello stesso complesso che di fatto servono più unità abitative definite poi “parti comuni”, che sono quindi condivise, dividendone pertanto sia i costi di costruzione, come nell’acquisto del terreno, che poi in seguito quelli di manutenzione.

Si può affermare, proprio nell’analisi del processo costruttivo, che senza le parti comuni non possano essere realizzate le proprietà individuali; come senza suolo non potrà esistere l’edificio, cosi in mancanza di parti comuni non potranno esistere gli alloggi.
In definitiva la proiezione della comunione del suolo viene trasmessa nella condivisione delle parti comuni dell’edificio.
Ulteriormente per sottolineare la forza del rapporto di condivisione che costituisce il fondamento per la formazione dell’entità “condominio”, l’art. 1128 del Codice Civile – Perimeto totale o parziale dell’edificio, dispone che se l’edificio perisce interamente o per una parte pari ai tre quarti, ciascuno dei comproprietari può chiedere la vendita del suolo, quindi della quota della comunione, espressione della volontà di non partecipare alla riedificazione dell’edificio. Proprio per la mancanza della condivisione di quelle “parti comuni” costituenti l’edificio, viene meno la formula giuridica di “condominio”, pertanto ripartendo dall’origine, la comunione del suolo, si può non partecipare all’iniziativa di ricostruzione, cedendo la quota della comunione.

Nell’ipotesi di deperimento minore dell’edificio e con manifesta, ma non unanime, volontà di ricostruire, si evince come il condomino dissenziente, che non voglia partecipare alla ricostruzione, sia tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo stima; risulta evidente che la mancata volontà di condividere determini la perdita del diritto sulla proprietà individuale.

CONDOMINIO: dalla base del latino condominium composto dalla parte CON = insieme, DOMINIUM = dominio (verbo dominare). Diritto di dominio esercitato o da esercitarsi insieme con altri.

Massimo Varrecchia

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