Residenze per anziani nel Condominio 2.0: cosa dice la legge?

03.08.2020 – 11.15 – Premesso che, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 Cc, vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, nonché allegato al registro dei verbali delle assemblee.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 Cc (art. 1138 Cc).
Il regolamento può essere di origine contrattuale, vale a dire predisposto dal costruttore dell’immobile ovvero dall’originario unico proprietario – solitamente è richiamato in tutti gli atti di acquisto dell’immobile – ovvero di natura assembleare, adottato dall’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 Cc, comma II, sopra dette.

Nel caso in cui il regolamento condominiale sia contrattuale e preveda che un appartamento possa essere destinato esclusivamente ad abitazione, studio professionale o ufficio privato, non è possibile adibirlo ad altre destinazioni, neanche a casa vacanza o casa di riposo.
In tale divieto, pertanto, ricadono tutti gli utilizzi relativi a residenze assistenziali rivolte agli anziani, in forma di case di riposo, case famiglia o anche comunità alloggio e, in generale, tutti quelli che offrono servizi alberghieri, tra cui affittacamere, pensioni, ostelli, locande, bed & breakfast, eccetera.
Non importa che il proprietario, unico interessato, abbia già ottenuto tutte le autorizzazioni amministrative necessarie a tal fine: per il Tribunale di Catania la residenza per anziani può essere aperta solo con l’autorizzazione aggiuntiva dei condomini.

La casa per anziani, del resto, non può essere in nessun modo paragonata a una civile abitazione: le sue caratteristiche e la necessità aggiuntive di assistenza specializzata incrementano, infatti, l’affluenza sia nell’edificio che, soprattutto, nell’utilizzo dei servizi comuni.
A precisarlo è la sentenza numero 4976/2015 della terza sezione civile: l’attività del proprietario dell’appartamento deve essere necessariamente approvata dall’assemblea condominiale con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del odi e civile, ovverosia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il giudice del tribunale siciliano, a sostegno delle sue conclusioni, sottolinea, peraltro, che il regolamento condominiale che dispone la limitazione della destinazione dell’edificio ha natura contrattuale in quanto è stato allegato al rogito e richiamato in quest’ultimo.
Esso, poi, non può essere sottoposto ad alcuna interpretazione estensiva, nonostante non ponga alcun espresso divieto di casa di riposo .
Quindi il condomino deve rassegnarsi, la sua iniziativa non può proseguire se gli altri condomini non sono d’accordo.

Massimo Varrecchia