16.5 C
Trieste
lunedì, 26 Settembre 2022

Proprietà ed usufrutto: chi è responsabile nel Condominio 2.0?

28.07.2020 – 11.45 – Chi affitta la propria casa sa che sarà proprio lui stesso a dover pagare il condominio e a rispondere di eventuali morosità. L’eventuale accordo contenuto nel contratto di locazione, secondo il quale le spese della gestione ordinaria sono a carico dell’affittuario, ha valore solo tra le parti: significa che il conduttore deve versarle nelle mani del locatore e non dell’amministratore, il quale invece è tenuto a chiederle al proprietario dell’appartamento. È quest’ultimo, quindi, il soggetto obbligato nei confronti del condominio ed a lui andrà indirizzato il decreto ingiuntivo, salvo poi rivalersi contro l’inquilino che non ha pagato le spese condominiali imputategli nel contratto; con la possibilità peraltro di sfrattarlo se l’arretrato supera due mensilità di canone.
Diverso è invece il caso dell’usufrutto: come si regola in questi casi la responsabilità? Se l’usufruttuario non paga il condominio tocca al proprietario? La questione è stata decisa, di recente, dal tribunale di Milano nella sentenza n. 843/2018.
La ripartizione del debito condominiale tra usufruttuario e nudo proprietario è stata modificata dalla recente riforma del condominio del 2012; in base a una nuova norma art. 67 disp. att. cod. civ. «Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale». Significa, tradotto in termini pratici, che l’amministratore può chiedere il pagamento sia all’uno che all’altro, indifferentemente, e per l’intero importo. Ad esempio, se c’è un arretrato di mille euro, la diffida può essere spedita o al nudo proprietario o all’usufruttuario o ad entrambi, senza che ciascuno di questi possa limitarsi a pagare solo una parte (ad esempio la metà) e a prescindere da quali sono gli accordi privati tra loro stretti in merito al pagamento delle spese condominiali. Chiaramente il pagamento di uno dei due libera dal debito anche l’altro: l’amministratore non può cioè chiedere due volte lo stesso pagamento. Ma chi ha pagato può rivalersi nei confronti dell’altro se gli accordi prevedevano che era quest’ultimo tenuto a pagare.
Di solito, il contratto di cessione dell’usufrutto stabilisce a chi spetta pagare le spese condominiali. Questo accordo ha valore solo tra le parti e non può essere opposto all’amministratore di condominio il quale, come detto, può chiederle indifferentemente sia al nudo proprietario che all’usufruttuario. Ma che succede se il contratto non stabilisce nulla?
In tali casi, alla luce delle norme del codice civile art. 1005 che ripartiscono le spese dell’immobile tra i due, si deve ritenere che gli oneri condominiali, almeno quelli dell’ordinaria amministrazione, competano sempre all’usufruttuario (leggi Usufrutto: chi paga le spese e le tasse?). La straordinaria amministrazione – ossia le spese di rifacimento delle parti comuni o degli impianti – gravano invece sul nudo proprietario.
Un secondo aspetto molto interessante trattato nella sentenza del Tribunale di Milano riguarda l’ambito di applicazione della norma sotto il profilo dei soggetti alle quale la stessa si applica. Poiché il codice civile, art. 1026, stabilisce che le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, anche ai titolari di diritto d’uso e di abitazione, dobbiamo ritenere che la norma abbia portata più estesa, anche nel caso di assegnazione della casa all’ex moglie oppure nel caso di assegnazione del diritto di abitazione al coniuge superstite (si pensi alla moglie, succeduta al marito nell’abitazione della casa coniugale, rimasta però nella nuda proprietà dei figli).
La terza questione trattata nella sentenza suddetta riguarda l’individuazione del tipo di spese per le quali opera la responsabilità solidale tra nudo proprietario e usufruttuario. Ebbene, secondo il giudice, la norma si deve intendere riferita sia alle spese di ordinaria amministrazione che a quelle della straordinaria amministrazione; quindi, sia per le une che per le altre l’amministratore è legittimato a chiedere il pagamento indifferentemente al nudo proprietario o all’usufruttuario.
La decisione afferma che non può esser fatta alcuna distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, o meglio tra le spese che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni per le quali il diritto di voto assembleare compete all’usufruttuario e tutte le altre, per le quali il diritti di voto assembleare compete al nudo proprietario: il vincolo solidale riguarda entrambi i tipi di spesa.
L’usufruttuario è ugualmente tenuto a pagare, in solido con il nudo proprietario, le spese di condominio se decide di andare a vivere altrove e, di fatto o con dichiarazione espressa di rinuncia, non utilizza l’immobile? La risposta è sì: ciò non può costituire valido motivo per l’esclusione dell’obbligo di pagamento dei contributi condominiali.
Massimo Varrecchia 
spot_img

Ultime notizie

spot_img

Dello stesso autore