Assemblea condominiale: come si decide in assenza di una maggioranza?

03.06.2019 – 10.00 – Come nella gestione del bene pubblico comune anche nel proprio condominio vanno a formarsi tre diversi macro raggruppamenti. Il primo è composto dai condomini più diligenti e precisi: si presentano sempre in assemblea, sono attenti alla manutenzione del palazzo. Il secondo è invece fatto da chi vorrebbe risparmiare quanto più possibile; così, quando c’è da votare su una spesa, chiede sempre svariati preventivi e tende ad allungare i tempi. Il terzo è invece costituito dagli “indifferenti”: si tratta dei condomini che non partecipano mai alle riunioni e che non hanno mai espresso un voto. In queste condizioni è spesso difficile prendere decisioni; così, le numerose convocazioni indette dall’amministratore sono spesso risultate inutili. Da questa situazione però possono derivare numerosi danni al condominio. È diventato difficile approvare il rendiconto di gestione e la ripartizione delle spese, tant’è che l’amministratore non riesce a recuperare le morosità. C’è poi da decidere sul rinnovo o l’eventuale sostituzione dello stesso amministratore e infine deliberare su una serie di interventi straordinari e urgenti che minacciano di provocare danni a terzi. In situazioni di questo tipo, in cui è palese il mancato funzionamento dell’assemblea, come bisogna comportarsi? Cosa prevede la legge se alle riunioni non si riesce a raggiungere una maggioranza?

La questione è stata, di recente analizzata da una sentenza del tribunale di Roma, Sez. V, 13.11.2018.

Tutta la vita di un condominio dipende dalle decisioni che assume l’assemblea, l’amministratore non è che l’organo esecutivo della volontà dei condomini. L’assemblea è pertanto chiamata a decidere, ad esempio, in merito alla nomina e conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore ed in relazione alle opere di manutenzione straordinaria.

Quando i condomini non riescono a deliberare per il mancato raggiungimento di una maggioranza succede che non si riescano a prendere i provvedimenti necessari per gestire la comunione. In tal caso, ogni proprietario di appartamento può richiedere l’intervento del tribunale. Il giudice si sostituirà alla volontà dell’assemblea e deciderà per il meglio del condominioIn particolare, l’intervento del giudice si può richiede quando in assemblea:

  • non viene convocata dall’amministratore;
  • non funziona perché non è possibile al suo interno la formazione della maggioranza necessaria per deliberare;
  • adotta delle delibere che però non vengono eseguite;
  • non si riesce a nominare l’amministratore.

In buona sostanza, qualora non si prendano i provvedimenti necessari alla gestione del condominio stesso oppure non si formi una maggioranza o, ancora, nel caso la deliberazione adottata non venga eseguita, ciascuno dei partecipanti al condominio può ricorrere all’autorità giudiziaria. Al contrario non si può agire in tribunale contro una delibera regolarmente approvata dalla maggioranza. Se ci sono ragioni per contestare la legittimità della votazione bisogna proporre opposizione entro 30 giorni. In questo caso però il tribunale non si sostituisce alla volontà dei condomini ma annulla la decisione illegittima; spetterà all’assemblea quindi sostituirla con un’altra valida e regolare.

Tutte le volte in cui l’assemblea non riesce a prendere una decisione con la conseguenza che da questo ne derivi un pregiudizio per il condominio, ogni singolo condomino può rivolgersi in tribunale e chiedere l’intervento del giudice. È necessario il deposito di un ricorso con l’assistenza del proprio avvocato di fiducia ed il tribunale competente è quello del luogo ove è situato l’immobile.

Il procedimento non è di natura contenziosa ma di volontaria giurisdizione (art. 1105 comma 4 codice civile): non si instaura una vera e propria causa con le prove e quant’altro, ma viene emessa una decisione in camera di consiglio. Eventualmente il tribunale può decidere di assumere, se lo ritiene, informazioni ulteriori rispetto a quanto prospettato dalla parte in sede di ricorso. A seconda della richiesta avanzata, il tribunale può:

  • prendere una decisione al posto dell’assemblea su singoli atti;
  • nominare un amministratore giudiziario, se lo ritiene necessario per la corretta gestione dell’immobile, succede quando la situazione è tale da rendere impossibile la normale gestione.

Potrebbe infine succedere che l’assemblea non riesca a prendere una decisione in merito alla sostituzione dell’amministratore o al rinnovo dell’incarico. Anche in questo caso uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale, affinché sia il giudice ad effettuare la nomina. Inoltre, anche l’amministratore dimissionario può rivolgersi al tribunale; gli interessati alla nomina devono presentare un ricorso diretto al presidente del tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio, spiegando le motivazioni della mancata nomina.

L’amministratore nominato dal tribunale ha gli stessi obblighi, poteri e responsabilità dell’amministratore di nomina assembleare, e il suo compenso è determinato dall’assemblea dei condomini, salvo disaccordo, nel qual caso, su richiesta dell’amministratore giudiziario, verrà stabilito dal giudice.

Massimo Varrecchia