30.10.2018 – 15.42 – Quarto e ultimo articolo sul funzionamento delle vendite giudiziarie, cioè le aste degli immobili che vengono messi in vendita dai Tribunali. Abbiamo visto come funzionano, le loro caratteristiche principali ed i principali vantaggi. Oggi vediamo alcuni degli aspetti più delicati.
Innanzitutto, chiediamoci perché il Tribunale mette in vendita degli immobili. Nella maggior parte dei casi ciò accade in seguito a un pignoramento immobiliare. Cioè, il proprietario di un immobile non riesce a pagare i propri debiti e un suo creditore, per ottenere ciò che gli spetta, gli fa vendere l’immobile tramite un Tribunale. Tecnicamente è una esecuzione immobiliare in seguito a un pignoramento.
Ed ecco un primo elemento tanto delicato quanto caratteristico: la vendita avviene contro la volontà del proprietario.
Comprando all’asta giudiziaria, difficilmente si hanno contatti col proprietario. Addirittura, per motivi di privacy, il nominativo del proprietario, in quanto debitore, non viene rivelato e la procedura è coperta da anonimato. Viene pertanto a mancare quel dialogo naturale tra venditore e acquirente che facilita l’utilizzo di ciò che si ha comprato.
Un altro aspetto delicato è la disponibilità dell’immobile. Infatti, nell’avviso di vendita è specificato se l’immobile è libero o se è occupato. Se l’immobile è libero, non c’è alcun problema: pagando il prezzo, si ottengono le chiavi. Diverso è il caso se l’immobile è occupato: bisogna allora leggere con attenzione se chi lo occupa ha diritto o meno a rimanere dentro dopo la vendita. Cioè, usando un linguaggio tecnico, se ha un “titolo opponibile alla procedura”.
Se l’occupante ha diritto a rimanere, ad esempio perché è un inquilino che ha firmato un contratto di locazione, quando si compra bisogna avere ben presente che dopo l’acquisto si incasserà il canone di locazione, ma non si avrà la disponibilità dell’immobile. Caso completamente diverso è quello in cui chi occupa l’immobile non abbia diritto a rimanere dentro dopo la vendita. Qualche volta l’immobile è un ufficio, un magazzino, un box, ma può essere anche un alloggio, una casa di civile abitazione. E allora, potrebbe esserci dentro il proprietario con la propria attività, i propri beni o, addirittura, potrebbe viverci con la propria famiglia. In questo caso, la procedura del Tribunale provvederà allo sgombero dell’immobile, ma con qualche incertezza sui tempi, in genere molto brevi, e sulle condizioni in cui l’immobile verrà effettivamente consegnato al compratore. Normalmente non ci sono problemi rilevanti, ma in alcuni casi, comunque molto rari, l’immobile alla consegna è risultato danneggiato. E in questo caso?
Ebbene, questo è un rischio che corre il compratore.
avv. Guendal Cecovini Amigoni
Trieste – Gorizia – Udine
