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domenica, 3 Luglio 2022

Il condominio 2.0: l’uso corretto delle deleghe. La parola all’esperto

13.08.2018 – 08.50 –Avrei voluto continuare con l’argomento legato alla nascita del condominio analizzando l’uso delle parti comuni e l’indivisibilità delle stesse, ma mi è stato segnalato da un lettore, purtroppo non il primo ne tanto meno l’ultimo caso che negli ultimi mesi si è presentato alla mia attenzione, che in una assemblea condominiale ordinaria, nello specifico di approvazione del rendiconto consuntivo e nomina dell’amministratore, un condomino si sia presentato con tante deleghe a lui intestate di altri condomini che sommate raggiungevano i 395/1.000.

In considerazione di ciò ho ritenuto interessante affrontare l’argomento “delega” esponendo di seguito sinteticamente i punti essenziali per l’utilizzo corretto delle deleghe nelle assemblee condominiali.
La legge riconosce il diritto di ciascun condomino di farsi rappresentare in assemblea di condominio da un’altra persona, appositamente delegata per iscritto. Tale diritto non può mai essere negato ed è pertanto nulla l’eventuale clausola del regolamento condominiale che vieta la possibilità di delega; il regolamento può invece stabilire regole specifiche sulle modalità di esercizio della delega.

La legge non specifica se il soggetto delegato deve essere necessariamente un condomino, pertanto è valida la delega ad un soggetto estraneo al condominio (per esempio un parente, un tecnico o un avvocato), a meno che il regolamento condominiale preveda il potere di delegare esclusivamente ad altri condomini. Ancora la legge stabilisce che non può mai essere delegato a rappresentarci l’amministratore di condominio, per nessun tipo di assemblea (articolo 67, comma 5, disposizioni di attuazione del Codice Civile).

Quante deleghe può avere lo stesso soggetto? Nelle situazioni di condominio fino a venti condomini non ci sono limiti; se, invece i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale 200/1.000 (art. 67, comma 1, disposizioni di attuazione Codice Civile, così come modificato dall’art. 21 della legge del 11.12.2012, n. 220.)

Nella situazione in cui un soggetto abbia più deleghe, occorre considerare presenti i vari condomini deleganti ai fini del numero dei presenti stessi e dei millesimi. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, ad esempio marito e moglie, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati.

La delega deve essere conferita con atto scritto contenente l’indicazione del condomino delegante, del delegato, la data dell’assemblea e l’ordine del giorno. Se la delega è generica per una determinata assemblea, si intende comunque conferita per l’ordine del giorno discusso in quella sede. La delega deve però riguardare univocamente la singola assemblea non potendo essere conferita in modo permanente per tutte le assemblee condominiali. Secondo parte della giurisprudenza, la delega permanente è inammissibile, essendo necessaria la delega speciale per ogni singola assemblea. Il singolo condomino deve infatti conoscere l’ordine del giorno di volta in volta fissato anche se poi decide di delegare qualcun altro per la partecipazione e discussione in assemblea. Secondo un’altra interpretazione, invece, la delega permanente è possibile, ma solo ed esclusivamente per le assemblee ordinarie e non anche per quelle straordinarie.

I rapporti interni tra delegante e delegato sono disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega e non gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Risulta quindi evidente che se nel caso segnalato dal lettore i condomini fossero più di venti le deleghe attribuite ad un unico condomino superando i 200/1.000 renderebbero quanto meno impugnabili le delibere effettuate.

Occorre quindi prestare molta attenzione alle verifiche delle presenze, delle deleghe e dei conteggi dei millesimi sia per la regolare costituzione dell’assemblea che per la legittimazione poi delle delibere che verranno prese nel corso della stessa.

Massimo Varrecchia

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