01.04.2025 – 09:41 – Quando si parla di condominio, la ripartizione delle spese è spesso un argomento di discussione. Certo, i conti si devono pagare, ma in che quota? La legge impone le sue regole. Poi, ci sono i regolamenti condominiali, le delibere approvate e le prassi adottate nel tempo. Inoltre, capita anche che le regole si adattino male alla situazione concreta: non si mette in discussione quale principio applicare, ma si discute su come applicarlo al caso specifico. Immagina un condominio costituito da due corpi di fabbrica, quello a Nord e quello a Sud. Viene deciso di eseguire dei “lavori di consolidamento statico del locale autorimessa del piano seminterrato per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato”. L’intervento è relativo al solo corpo Nord del fabbricato, ma la spesa viene ripartita tra tutti, in base ai rispettivi millesimi di comproprietà. Un condomino del corpo Sud ritiene ingiusta la ripartizione e impugna la delibera condominiale chiedendo che la spesa venga ripartita esclusivamente tra i condomini del corpo di fabbrica interessato dai lavori. Chi ha ragione?
Il condominio aveva diviso la spesa in base ai millesimi basandosi sul proprio Regolamento condominiale, in base al quale fanno parte delle parti comuni “le strutture in cemento armato, tra cui rientravano anche quelle interessate dai lavori in questione”. Viene però svolta una perizia tecnica che evidenzia “che le opere realizzate avevano apportato obiettiva utilità al solo corpo nord dell’edificio”. La questione diventa sempre più incerta. Dopo due gradi di giudizio, la questione arriva ai giudici della Corte di Cassazione, che sviluppano un ragionamento basandosi sul fatto che l’autorimessa, in questo condominio, è una parte comune dell’intero fabbricato.
Adesso, fai attenzione. Un principio importante stabilisce che “mentre vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengano a parti dell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale, non così accade quando l’utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative”.
In altre parole, è pur vero che se una spesa riguarda un altro corpo di fabbrica rispetto a dove abbiamo l’appartamento, essa non ci riguarda, ma se la spesa ha per oggetto una parte comune del condominio, siamo comunque coinvolti. E obbligati a pagare.
In conclusione, era corretta la delibera condominiale che “aveva posto a carico del condomino …, quale proprietario esclusivo di un appartamento posto nel corpo sud del complesso edilizio, in quanto comproprietario anche dell’autorimessa posta nel seminterrato del corpo nord, le spese concernenti il consolidamento statico dell’autorimessa …, stante la sussistenza di una specifica utilità, in ragione del titolo vantato sul bene, e del beneficio diretto ritratto.”
Se trovi complicata l’applicazione di questa regola, pensa che, in questo caso, ci sono voluti tre gradi di giudizio, con decisioni di volta in volta differenti, per trovare la soluzione. (Cass.civ. 20112/2022)
