06.03.2023 – 14.47 – L’amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale nella gestione dell’edificio. Ha molti obblighi, molte responsabilità e molti poteri. Ad esempio, quando il condominio si trova coinvolto in una causa, è l’amministratore che rappresenta tutto il condominio davanti al giudice. Ciò è vero sia quando sono gli altri a citare in giudizio il condominio, sia quando è il condominio che deve agire per tutelare i propri diritti. La questione può sembrare semplice, ma, in realtà, è estremamente complessa. Il fatto che l’amministratore rappresenti il condominio crea spesso problemi dai risvolti imprevedibili, al punto che è necessario agire fino davanti alla Corte di Cassazione per avere una risposta.
Immagina una bella palazzina, che si affaccia su un bel panorama, magari al tramonto. Distratta dai colori rossi della sera, non si accorge che, quatto quatto, un altro edificio comincia ad avvicinarsi e, prima che qualcuno possa reagire, getta le sue fondamenta vicinissimo, troppo vicino, così vicino da violare le distanze minime degli edifici previste dalla legge. Gli edifici dovrebbero stare a dieci metri di distanza, ma il secondo è stato edificato ad una distanza minore. Concluso il tramonto, il primo condominio si accorge del sopruso e reagisce chiedendo che il nuovo edificio arretri. La domanda viene formulata dall’amministratore al giudice. E, qui, nasce la questione.
Infatti, l’amministratore agisce in rappresentanza del condominio, ritenendo che tra i suoi obblighi ci sia quello di attivarsi per conservare il condominio e i suoi diritti. In effetti, l’articolo 1131 del Codice Civile dà espressamente all’amministratore il potere di agire in giudizio nell’interesse del condominio per molteplici attività tra cui quella di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”. Anzi, a leggere bene le disposizioni di legge, l’amministratore deve compiere questi atti conservativi, iniziando una causa se è necessario.
Come è facile immaginare, mentre il condominio preesistente chiede alla nuova costruzione di arretrare, quest’ultima resiste con le unghie e coi denti e la causa arriva davanti alla Corte di Cassazione. I giudici esaminano la questione e fanno un ragionamento più sottile di quello seguito dall’amministratore. Viene osservato che la richiesta di arretramento dell’edificio non è un semplice atto “conservativo” del condominio ma … molto di più. Per la Corte, le azioni a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni “essendo dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi”. Cioè, siccome viene messo in discussione il diritto dei condomini a tenere ad una certa distanza le altre costruzioni, la causa non riguarda solo la conservazione di questi diritti, ma addirittura la loro esistenza. E, ciò, l’amministratore non può fare in base ai poteri di cui dispone, ma solo se l’assemblea condominiale amplia i suoi poteri con una delibera specifica, autorizzandolo a svolgere questa azione. Come ho detto all’inizio, la materia, apparentemente semplice, in realtà è estremamente complessa.
In conclusione, la Cassazione chiede all’amministratore di esibire la delibera che lo ha autorizzato ad agire. L’amministratore non produce questa delibera ritenendo di non averne bisogno e… indovina un po’? La Cassazione dichiara inammissibile l’azione svolta dalla palazzina. Insomma, tutto da rifare. (Corte di Cassazione n. 23190/20)
[Rubrica a cura dell’avv. Guendal Cecovini Amigoni]
