Condominio parziale e nuovo accesso a parti comuni: Diritto 4.0

27.12.2021 – 12.30 – Ecco una questione che, periodicamente, si ripresenta: un condomino può aprire un nuovo accesso dal suo appartamento alle parti comuni, ad esempio una porta sul pianerottolo dell’edificio?
In linea teorica, la risposta è positiva. Se non ci sono problemi statici, se non si altera la destinazione dei luoghi e se non si creano impedimenti agli altri condomini, la nuova porta è soltanto un vantaggio per chi la apre, il che è lecito e rientra tra le normali regole della comproprietà. Ma, poi, ci sono i casi particolari, le eccezioni, le situazioni contingenti con cui dobbiamo fare i conti e che potrebbero condurci ad una risposta diametralmente opposta.
Ad esempio, è accaduto che un condomino abbia aperto un nuovo accesso, che ha messo in comunicazione il suo appartamento con un pianerottolo del condominio, ma su una scala differente da quella cui il suo ente era collegato.

L’assemblea condominiale aveva agito giudizialmente per fargli chiudere il varco, osservando che il fabbricato è composto da due scale, scala A e scala B, che servono distintamente due diversi gruppi di appartamenti. Poiché l’appartamento in questione è tra quelli serviti dalla scala B, la nuova porta affacciantesi sul pianerottolo della scala A non sarebbe lecita.
La Cassazione, chiamata a dirimere la vicenda, rileva che non tutte le parti comuni di un condominio sono… condominiali. O, meglio, non è detto che siano “comuni” a tutti i condomini dell’edificio. Infatti, esiste il “condominio parziale”, che possiamo individuare tutte le volte che un bene, per le sue caratteristiche, è destinato al servizio o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio. In questo caso, la sua proprietà non è estesa a tutti i condomini, ma solo a quelli che ne fruiscono.
Nel nostro caso, i giudici hanno potuto accertare che i condomini delle unità immobiliari servite dalla scala B non traggono alcuna utilità dalla scala A, in quanto essa non consente neppure l’accesso al lastrico solare o al vano contatori.

Pertanto, ogni scala rappresenta un “condominio parziale” e l’apertura che mettesse in comunicazione un ente della scala A con un pianerottolo della scala B creerebbe una servitù di passaggio, con conseguente alterazione della destinazione della cosa comune. Dunque, niente da fare: esaminato il caso pratico, l’apertura della nuova porta, teoricamente lecita, è invece vietata. (Cassazione n. 35955/2021)

[c.c]