24.4 C
Trieste
giovedì, 26 Maggio 2022

Casa in affitto e inquilini problematici: quali responsabilità per il proprietario?

20.07.2020 – 11.30 – Tra i possibili problemi di chi concede la casa in affitto non sempre vi è il fattore legato al pagamento del canone: infatti, potrebbe accadere di aver locato l’alloggio ad una persona dal comportamento poco educato, che se ne infischia dei vicini e del regolamento di condominio.
Gli esempi di comportamenti illegittimi possono essere svariati: parcheggiare l’auto negli stalli assegnati ad altri condomini, fumare dentro l’ascensore e/o l’atrio condominiale, fare rumore nelle ore notturne non rispettando il riposo delle persone, lasciare aperto il portone di ingresso dell’edificio, gettare cibo ai gabbiani dal balcone, lavare la propria auto con l’acqua del condominio e via dicendo.

In questi ed altri casi simili, è normale chiedersi come agire e come tutelare gli interessi del condominio; in particolare i quesiti da formulare sono di due tipi: se l’inquilino non rispetta il regolamento di condominio a chi deve rivolgersi l’amministratore? E, in ogni caso, il proprietario dell’alloggio  può usare tale motivo come giustificazione per uno sfratto? Un’interessante sentenza del Tribunale di Milano del 22.02.2018 se n’è occupata di recente. In particolare, i giudici sono stati chiamati a esprimersi (anche) sul seguente quesito: si può essere responsabili per la violazione del regolamento condominiale eseguita dall’affittuario?

In merito all’eventuale responsabilità da parte del proprietario dell’appartamento per le violazioni del regolamento condominiale da parte dall’affittuario, il tribunale di Milano si è richiamato a una precedente decisione della Cassazione sentenza n. 11859/2011 secondo cui il padrone di casa deve rispettare il regolamento condominiale ed è responsabile di fronte al condominio della violazione del regolamento anche da parte del conduttore. Egli è infatti tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento e a prevenirne le violazioni, eventualmente sanzionandole anche mediante la cessazione del rapporto di locazione. Si pensi al caso di un inquilino che, nonostante il divieto contenuto nel regolamento di condominio, adibisca l’appartamento ad attività di Bed and Breakfast, o che fa rumore in orari entro i quali il regolamento predetto impone di non disturbare. Secondo la giurisprudenza, nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento di condominio da parte dell’affittuario, il condominio può richiedere la cessazione del comportamento illegittimo sia al conduttore che al locatore. In pratica siamo dinanzi a ciò che viene tecnicamente chiamata responsabilità solidale. Il condominio può agire tanto nei confronti del proprietario dell’appartamento quanto dell’inquilino ed entrambi sono tenuti a risarcire i danni eventualmente procurati; se a pagare dovesse essere il locatore vien fatto salvo il suo diritto di rivalersi contro il conduttore, chiedendogli la restituzione di quanto versato ed agendo con uno sfratto.

L’unico condomino è il proprietario dell’alloggio, non certo l’affittuario e, in quanto tale, è il principale destinatario delle norme regolamentari; quindi si pone, nei confronti della collettività condominiale, non solo come responsabile delle violazioni proprie di tali norme ma anche di quelle del conduttore, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto.

Di fronte alla violazione reiterata del regolamento di condominio da parte del conduttore, il locatore lo può sfrattare; si tratta infatti di una violazione che, come detto, può comportare conseguenze risarcitorie anche in capo al proprietario dell’appartamento. Secondo la Cassazione sentenza n. 11383/2006 tale possibilità scatta però solo se le violazioni sono svariate. Attenzione però che per mandare via di casa l’inquilino che viola il regolamento non ci si può valere della procedura più accelerata e breve dello sfratto esecutivo, posto che la legge consente il ricorso a quest’ultima solo nel caso di morosità e scadenza del termine del contratto di affitto. Al contrario è necessario avviare una causa ordinaria e procedere alla dimostrazione, con le prove testimoniali rese dall’amministratore e dagli altri condomini, della maleducazione e inciviltà del conduttore. La Cassazione sembra aprire una porta alla possibilità, per il locatore, di esonerarsi dalla responsabilità per le violazioni del regolamento commesse dall’inquilino dimostrando di essersi prontamente attivato per far cessare le violazioni. Il che potrebbe voler dire inviargli una diffida legale e avviare la causa per l’allontanamento dall’immobile e la risoluzione del contratto.

Chi prende in locazione un appartamento in condominio può usare e godere dei beni e servizi comuni, tuttavia il regolamento di condominio deve essere rispettato anche dall’inquilino, in quanto subentra nella detenzione dell’immobile nella stessa posizione del condomino, sia nei diritti, ma anche, e soprattutto, nei doveri. Similmente agli altri condomini, l’inquilino ha il diritto di usufruire delle parti comuni ed eventualmente modificarle per un miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto della locazione, sempre nel rispetto dei limiti posti dalla legge (art. 1102 c.c.) circa l’alterazione della destinazione di esse e del parti uso riservato agli altri condomini, ma anche in relazione al bene stesso concesso in locazione. Allo stesso modo, tuttavia, questi resta soggetto a tutti i limiti che il regolamento condominiale impone ai condomini, non potendo certo esercitare maggiori diritti rispetto a quelli spettanti al proprio locatore. Le prescrizioni imposte dal regolamento, infatti, vincolano oltre che i condomini anche i conduttori facenti parte del condominio, che non possono ovviamente godere di maggiori privilegi rispetto a quelli riservati a tutti gli altri partecipanti al condominio. Ciò significa che, qualora il conduttore non rispetti i divieti previsti, l’amministratore di condominio ha il pieno potere di agire giudizialmente nei suoi diretti confronti per far cessare l’uso illegittimo e per ottenere l’osservanza in forma specifica di quanto previsto dalla norma del regolamento violata.
Può, quindi, proporre un’azione volta ad inibirgli una condotta contraria al normale uso della cosa oppure far cessare un suo comportamento vietato da una specifica norma contenuta nel regolamento condominiale in quanto ritenuto pregiudizievole per la tranquillità della collettività dei condomini. E ciò in quanto il conduttore, sotto tale profilo, non può trovarsi verso il condominio in una posizione diversa rispetto a quella del condominio suo locatore, in nome del quale egli detiene l’immobile.

Massimo Varrecchia 

spot_img

Ultime notizie

Dello stesso autore