Di chi è la proprietà del sottotetto? Il Condominio 2.0

11.06.2020 – 10.40 – La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 11184 dell’8 maggio 2017, ha stabilito, in tema di condominio, che la proprietà del sottotetto è, in primo luogo, determinata dai titoli di provenienza e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune ex art. 1117 cc, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può essere descritto come quello spazio immediatamente sotto il tetto di copertura dell’edificio e dell’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio. Il pavimento del sottotetto separa il sottotetto dall’unità immobiliare sita all’ultimo piano dell’edificio, mentre il tetto dell’edificio separa il sottotetto dall’area non edificata sopra l’edificio. Il sottotetto può avere diverse destinazioni: può servire ad isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal freddo proveniente dal tetto, oppure può essere destinato ad ospitare alcuni servizi destinati a favore del condominio.

Laddove non si trovassero i documenti attestanti la proprietà del sottotetto entrano in gioco altri elementi che possono essere usati per stabilire la proprietà dello stesso. In base alle caratteristiche strutturali, se il sottotetto è destinato all’uso comune, perché ad esempio vi si trovano serbatoi per l’acqua, se funga da ripostiglio, locale lavanderia o stenditoio, allora è di proprietà dell’intero condominio. Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano invece quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria. Gli elementi concreti che possono confermare la natura condominiale del sottotetto, in assenza di titolo specifici, possono essere i seguenti:

  • l’accesso al sottotetto solo da un bene condominiale
  • presenza nel sottotetto di tubazioni condominiali, parti dell’impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell’antenna centralizzata TV, o del vano tecnico dell’ascensore.

I sottotetti non sono tutti uguali, alcuni sono ideali per viverci mentre altri possono essere semplicemente utilizzati come uno spazio aggiuntivo della propria casa. A tal riguardo esistono alcune indicazioni e normative che cambiano da Regione a Regione e, spesso, anche da un Comune all’altro. Per recupero di un sottotetto si intende l’adeguamento urbanistico dell’ultimo piano di un fabbricato, solitamente mansardato, e la sua conversione ad uso abitativo. Per attuare il riuso di uno spazio non agibile, occorre verificare che siano rispettati tutti i criteri di abitabilità previsti dalla normativa regionale e dai piani urbanistici locali, oppure che siano consentiti interventi edili volti a rendere lo spazio abitabile. Per verificare l’effettiva fattibilità del progetto, oltre il Testo Unico Edilizia (dpr380/2001) e le Norme Tecniche Costruzioni (NTC2018), occorre far riferimento a:

  • norme nazionali (dm5luglio1975)
  • leggi regionali
  • disposizioni urbanistiche locali
  • norme igienico-sanitarie

In generale, i parametri da tener presente per la valutazione sono:

  • l’anno di edificazione del fabbricato
  • la conformità del fabbricato esistente rispetto ai titoli abilitativi ottenuti
  • le altezze minime degli ambienti abitabili
  • il rapporto aero-illuminante
  • l’altezza media ponderale calcolata dividendo il volume(della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima) per la superficie relativa.
  • possibilità di modifica della sagoma del tetto.

A questi si aggiungono una serie di norme specifiche relative:

  • Metri quadrati minimi per ciascuna destinazione d’uso: nel sottotetto esistono alcune indicazioni circa la superficie quadrata a disposizione degli abitanti. Per esempio ogni residente deve avere a disposizione almeno 14 mq disuperficie abitabile, la camera da letto occupata da una persona deve essere di almeno 9mq e di 14mq se viene occupata da due adulti. Gli ambienti devono anche essere forniti di finestre apribili.
  • Rapporti aero-illuminanti: tutti gli spazi (ad eccezione di servizi igienici, corridoi, ripostigli e vani scala) devono essere illuminati naturalmente. Il rapporto aero-illuminante cambia da comune in comune, ma di solito si attesta su 1/8 della superficie totale del pavimento.
  • Riscaldamento: tutti gli spazi ad eccezione dei ripostigli devono poter essere riscaldati in maniera opportuna, garantendo una temperatura interna che spazia tra i 18°C e i 20°C.

Così una volta accertata la proprietà del sottotetto, quando è di uno solo soggetto,questi può procedere a recuperarlo a fini abitativi rispettando la normativa regionale di riferimento. In questi casi è sempre necessario guardare al regolamento condominiale che da legittimità a qualsiasi scelta si intenda compiere. L’inquilino proprietario dell’ultimo piano e del sottotetto condominiale può ad esempio voler unire i due piani con una scala interna.

Occorre chiedere il consenso degli altri condomini? Se non si modifica la falda del tetto o l’aspetto esteriore dell’immobile, non c’è obbligo di comunicazione, ma basterà affiggere un semplice avviso nella bacheca condominiale. Occorre però modificare la tabella millesimale per quanto riguarda il rendiconto condominiale. Può anche sussistere il caso in cui uno dei condomini voglia acquistare il sottotetto. In tal caso occorre stipulare un atto di cessione o di acquisto tra i condomini e il possibile acquirente mediante una delibera assembleare ed è necessario il consenso di tutti i condomini e la vendita non deve incidere sull’utilizzo delle altre parti comuni. Si ricorda infine che, ai sensi dell’articolo 1127 del codice civile, il proprietario dell’ultimo piano può elevare nuovi piani sempre che lo permettano le condizioni statiche dell’edificio e senza pregiudicarne l’aspetto architettonico ovvero senza diminuirne notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Se l’intervento di ristrutturazione non comporta la modifica della configurazione dell’abitazione o della facciata e non occorre modificare pareti e impianti, oppure se si vorrà sostituire l’infisso esistente con uno delle stesse dimensioni, non sarà necessario inoltrare alcune richiesta al proprio comune di residenza e si potrà procedere in autonomia. Apportando invece delle modifiche strutturali, quali l’apertura di nuove finestre, la modifica della facciata e il cambiamento della destinazione d’uso dei locali e quindi la trasformazione di un sottotetto non abitabile in mansarda abitabile, occorrerà presentare un progetto redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) al proprio comune, per ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori edili.

E’ importante rivolgersi ad un professionista abilitato per verificare la fattibilità dell’intervento, facendo riferimento anche alla legge regionale per il recupero dei sottotetti. Tale figura si occuperà della gestione della parte burocratica e dei rapporti col Comune: richiesta della visura catastale, verifica della proprietà immobiliare, presentazione del progetto e richiesta dei permessi necessari per realizzarlo e variazione catastale finale.

ll progetto di ristrutturazione considererà eventuali modifiche del tetto, apertura di nuove finestre, realizzazione degli impianti, organizzazione degli spazi. Il progettista potrà essere anche direttore dei lavori, occorrerà anche nominare un’impresa esecutrice dei lavori e il responsabile della sicurezza in cantiere.

Gli ambienti del sottotetto abitatile, per essere definiti tali devono rispettare determinati parametri. La normativa nazionale in merito, Legge 457/78 art.43,stabilisce in base alle altezze quanto segue: l’altezza minima dal pavimento deve essere di 2,70 m per i locali ad uso soggiorno e di 2,4 m per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc.
Nei comuni montani al di sopra dei 1000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 m; se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.
Le leggi regionali per il recupero abitativo dei sottotetti hanno in seguito ridotto la normativa nazionale fissando due parametri: l’altezza minima e l’altezza ponderale. Quest’ultima si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa. I limiti dell’altezza media e minima variano da Regione a Regione, vediamo una breve rassegna sulle differenze principali tra una normativa regionale e l’altra.

Sottotetto Regione Friuli Venezia Giulia: la legge di riferimento per il Friuli Venezia Giulia è la Legge Regionale n.19 del 11 novembre 2009, la quale stabilisce che bisogna rispettare un’altezza minima a parete di 1,50 m per i locali abitabili e 1,40 m per i volumi di servizio, un’altezza media ponderale di 2,20 m e un rapporto aero illuminante pari a 1/10. Per le aree montane l’altezza minima delle pareti dei locali sottotetto deve essere di 1 m anche per i vani accessori e la media ponderale di 2,00 m; il rapporto aero illuminante scende a 1/12 della superficie calpestabile. Gli interventi di recupero non possono comportare un aumento del numero delle unità immobiliari e devono avvenire in occasione di una contestuale ristrutturazione o manutenzione straordinaria dell’immobile. Fuori dalle zone omogenee A e B0 è consentito alzare la quota di colmo, variare la pendenza delle falde e aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi.

Massimo Varrecchia