Le assemblee e i servizi in periodo di Covid-19, cosa succede? Il Condominio 2.0

07.05.2020 – 12.30 – Ormai a distanza di due mesi dalla dichiarata emergenza sanitaria e della pronta risposta dei cittadini italiani alle disposizioni governative, a richiesta di alcuni lettori e condomini affronto la problematica venuta a crearsi a seguito del divieto generale di aggregazione per il contenimento della diffusione del Covid-19, e nello specifico per la “vita” condominiale: a seguito delle misure di contenimento, infatti, non è stato possibile effettuare le specifiche assemblee. Il periodo è coinciso con la tradizionale convocazione dell’assemblea ordinaria per l’analisi ed approvazione del rendiconto consunto dell’esercizio 2019 e del bilancio di previsione dell’esercizio 2020.

A dire di alcuni, senza detta assemblea si sta rischiando di non poter continuare a garantire alcuni servizi essenziali per la gestione ordinaria delle necessità di un condominio nell’erogazione di servizi. Ritengo personalmente inesatta questa affermazione, in quanto la legge ci viene in soccorso proprio per detta situazione. L’art. 1130 del Codice Civile, al comma 10, dispone che l’amministratore debba redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. Pertanto risulta evidente come questo sia necessario, e non potendo, vista l’emergenza sanitaria, provvedere all’effettivo svolgimento dell’assemblea condominiale, basterà convocare la stessa indicando la data da destinarsi in successiva comunicazione a fine dell’emergenza sanitaria a tutti i condomini nelle consuete modalità, allegando la documentazione prodotta e restando a disposizione per ogni eventuale delucidazione in merito, sottolineando che poi ad emergenza ultimata verrà tenuta l’assemblea condominiale per la ratifica da parte dell’assemblea. Questo sicuramente manterrà tutti gli amministratori nel rispetto della legge, e tutelerà il continuare dell’erogazione dei servizi ordinari del condominio nella trasparenza dovuta a tutti i condomini; di fatto potremmo definire il sistema un regime straordinario di “prorogatio Covid-19”.

Il regime ordinario di “prorogatio”, nel condominio, è il principio che consente all’amministratore di conservare ed esercitare i suoi poteri fino a quando non avviene l’avvicendamento con un altro professionista; si fonda su una presunzione di conformità della prorogatio all’interesse e alla volontà dei condomini. In tale esercizio vengono solo gestite le ordinarie spese per i servizi primari. Nel caso del periodo in corso di emergenza sanitaria potremmo estendere il termine dei 180 giorni per l’approvazione dei rendiconti fino alla dichiarata fine dell’emergenza, quindi sospendere, come per altre situazioni, i termini. Nello specifico, a mio avviso è già disposta tale sospensione dei termini negli stessi DPCM emanati, anche se nessuno dei provvedimenti adottati dall’inizio si occupa espressamente della materia condominiale ma dei più svariati settori della società, dai trasporti all’agricoltura, dall’industria allo sport, dallo spettacolo alla cultura, dalla sanità all’università, dalla scuola agli obblighi tributari e, non ultimo, in tema di esercizio della giurisdizione.
Difatti, in presenza di una sospensione “ex lege”, disposta per ragioni di ordine igienico-sanitario, una convocazione eseguita nel periodo di vigenza della normativa emergenziale (così come, in ogni caso, un eventuale deliberato assunto nel medesimo periodo pur in presenza di una convocazione eventualmente regolare, perché perfezionatasi in data anteriore a quella di entrata in vigore del D.L. n. 6/2020) sarebbe affetta da radicale nullità, per contrarietà a norma imperativa (art. 1418 C.C.); giacché l’assemblea, per effetto della sopravvenienza delle disposizioni innanzi richiamate, non potrebbe svolgersi, tenendo conto del divieto di allontanamento dal domicilio o dalla dimora dei soggetti in quarantena o contagiati (art. 1, comma 1, lett. a, d.p.c.m. 1 marzo 2020, nonché art. 1, comma 1, lett. b, d.p.c.m. 8 marzo 2020, esteso a tutto il territorio nazionale dall’art. 1, comma 1, d.p.c.m. 9 marzo 2020). In tali ipotesi, dunque, lo svolgimento dell’assemblea risulterebbe viziato per effetto della compromissione della facoltà del condomino alla partecipazione personale alla riunione, diritto indisponibile finanche da un regolamento contrattuale ovvero da una deliberazione assunta all’unanimità (art. 72 disp. att. c.c.), senza che, peraltro, l’art. 67 disp. att. c.c. sia stato interessato da alcun intervento manipolativo, espresso ovvero implicito (non potendo una normativa speciale – quale quella condominiale – essere abrogata implicitamente da una norma generale, in virtù del principio “lex posterior non derogat”). Effetto di tale vizio “a monte” sarebbe, dunque, la nullità “a valle” della delibera. La questione appare, poi, di chiara soluzione, e ostativa allo svolgimento dell’assemblea, ove si consideri che la partecipazione alla riunione non rientra in alcune delle cause (comprovate esigenze lavorative, situazioni di necessità, spostamenti per motivi di salute) previste dall’art. 1, comma 1, lett. a, del d.p.c.m. 8 marzo 2020 per lo spostamento dalla propria residenza, dimora o domicilio e confermate dall’art. 1, comma 2, lett. a, del d.l. n. 19/2020. Come evidente, nessuno dei decreti-legge o dei decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri adottati dall’inizio dell’emergenza sanitaria si occupa espressamente della materia condominiale: sicché ogni conclusione relativa a tale materia va ricavata mediante il ricorso ai principi generali dell’ordinamento, anche di carattere interpretativo e, in particolare, riguardo alla questione legata ai termini previsti dall’art. 1137 c.c.

Prima dell’attuale emergenza da Covid-19, in tema di sospensione dei termini sostanziali e processuali, lo Stato era intervenuto tempestivamente in altre situazioni di emergenza con una particolare tecnica legislativa:

  • Terremoto dell’Aquila del 2009:

In tale situazione, il Governo con il d.l. n. 39/2009 – recante “Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici nella regione Abruzzo nel mese di aprile 2009 e ulteriori interventi urgenti di protezione civile” – con l’art. 5, comma 3, d.l. n. 39/2009 aveva previsto che: “Per i soggetti che alla data del 5 aprile 2009 erano residenti, avevano sede operativa o esercitavano la propria attività lavorativa, produttiva o di funzione nei comuni e nei territori individuati con i provvedimenti di cui al comma 1 (regione Abruzzo), il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, sostanziali e processuali, comportanti prescrizioni e decadenze da qualsiasi diritto, azione ed eccezione, nonché dei termini per gli adempimenti contrattuali è sospeso dal 6 aprile 2009 al 31 luglio 2009 e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione. È fatta salva la facoltà di rinuncia espressa alla sospensione da parte degli interessati. Ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine del periodo. Sono altresì sospesi, per lo stesso periodo e nei riguardi dei medesimi soggetti, i termini relativi ai processi esecutivi, escluse le procedure di esecuzione coattiva tributaria, e i termini relativi alle procedure concorsuali, nonché i termini di notificazione dei processi verbali, di esecuzione del pagamento in misura ridotta, di svolgimento di attività difensiva e per la presentazione di ricorsi amministrativi e giurisdizionali”.

  • Terremoto del Centro Italia del 2016

Anche in tale periodo emergenziale, il Governo, con il d.l. n. 189/2016 convertito con modificazioni dalla l. 15 dicembre 2016, n. 229 (in Gazzetta ufficiale 17 dicembre 2016, n. 294) – recante “Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dal sisma del 24 agosto 2016” – con l’art. 49, comma 4, d.l. n. 189/2016 (con la medesima tecnica normativa adoperata con il d.l. n. 39/2009) aveva previsto che: “Per i soggetti che alla data del 24 agosto 2016 erano residenti, avevano sede operativa o esercitavano la propria attività lavorativa, produttiva o di funzione nei Comuni di cui all’allegato 1, il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, sostanziali e processuali, comportanti prescrizioni e decadenze da qualsiasi diritto, azione ed eccezione, nonché dei termini per gli adempimenti contrattuali è sospeso dal 24 agosto 2016. Fino al 31 maggio 2017 e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione. Ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine del periodo. Sono altresì sospesi, per lo stesso periodo e nei riguardi dei medesimi soggetti, i termini relativi ai processi esecutivi e i termini relativi alle procedure concorsuali, nonché i termini di notificazione dei processi verbali, di esecuzione del pagamento in misura ridotta, di svolgimento di attività difensiva e per la presentazione di ricorsi amministrativi e giurisdizionali”.

La sospensione dei termini sostanziali durante l’emergenza da Covid-19

Nell’emergenza Coronavirus, è stato dapprima, con tempestività, emesso il d.l. n. 9/2020 (limitatamente alle c.d. Zone Rosse della Lombardia ed alle quattordici Province sino alla marchigiana Pesaro) e dopo alcuni giorni, il Governo firmava il d.p.c.m. del 9 marzo 2020 recante nuove misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19 sull’intero territorio nazionale.

a) l’art. 10, comma 4, d.l. n. 9/2020 (limitatamente alle c.d. Zone Rosse della Lombardia ed alle quattordici province sino alla marchigiana Pesaro), disponeva che: “Per i soggetti che alla data di entrata in vigore del presente decreto sono residenti, hanno sede operativa o esercitano la propria attività lavorativa, produttiva o funzione nei comuni di cui all’allegato 1 al decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 1° marzo 2020, il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, sostanziali e processuali, comportanti prescrizioni e decadenze da qualsiasi diritto, azione ed eccezione, nonché dei termini per gli adempimenti contrattuali è sospeso dal 22 febbraio 2020 fino al 31 marzo 2020 e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione. Ove la decorrenza del termine abbia inizio durante il periodo di sospensione, il termine decorre dalla fine del medesimo periodo. Sono altresì sospesi, per lo stesso periodo e nei riguardi dei medesimi soggetti, i termini relativi ai processi esecutivi e i termini relativi alle procedure concorsuali, nonché i termini di notificazione dei processi verbali, di esecuzione del pagamento in misura ridotta, di svolgimento di attività difensiva e per la presentazione di ricorsi giurisdizionali”.

b) l’art. 83, d.l. n. 18/2020 (esteso a tutto il territorio nazionale):

  • comma 2: Dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali (successivamente, con il Decreto del 6 aprile 2020, nel settore della giustizia, il Governo ha previsto lo spostamento, dal 15 aprile all’11 maggio, del termine relativo al rinvio d’ufficio delle udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari; nonché, ancora una volta, la sospensione del decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali);
  • comma 8: Per il periodo di efficacia dei provvedimenti di cui ai commi 5 (misure che possono attuare i capi degli uffici giudiziari) e 6 (misure organizzative) che precludano la presentazione della domanda giudiziale è sospesa la decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse dai provvedimenti medesimi.
  • comma 20: Per il periodo dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 “sono altresì sospesi i termini per lo svolgimento di qualunque attività nei procedimenti di mediazione ai sensi del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, nei procedimenti di negoziazione assistita ai sensi del d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla l. 10 novembre 2014, n. 162, nonché in tutti i procedimenti di risoluzione stragiudiziale delle controversie regolati dalle disposizioni vigenti, quando i predetti procedimenti siano stati promossi entro il 9 marzo 2020 e quando costituiscono condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Sono conseguentemente sospesi i termini di durata massima dei medesimi procedimenti.

Concludendo quindi i servizi potranno essere erogati nella trasparenza e nella continuità di quelli in precedenza deliberati l’anno prima, per attendere poi la fine dell’emergenza sanitaria e provvedere alle delibere del caso restituendo il giusto ruolo all’assemblea condominiale.

[m.v.]