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domenica, 25 Settembre 2022

Canone di locazione e Coronavirus. Diritto 4.0

21.03.2020 – 09.32 – Con il decreto-legge 18/2020, detto “Cura Italia”, vengono indicate le prime misure per fronteggiare la crisi provocata dall’epidemia di Covid-19, detto Coronavirus. Non vengono indicate delle regole sanitarie. Il decreto non affronta la crisi dal punto di vista medico, ma dal punto di vista economico. Cioè, dà una prima risposta ai cittadini, stabilendo dilazioni di pagamento, finanziamenti e quant’altro.

Un aspetto particolarmente delicato è quello dei contratti di locazione. Il problema non tocca le abitazioni, ma gli esercizi commerciali. Pensa ai negozi, ai bar o ai ristoranti, che dopo aver avuto un crollo dei clienti, adesso sono costretti a tenere chiuso. Se il titolare dell’attività non è proprietario dei muri in cui l’attività viene svolta, deve pagare un canone di locazione. Il tempo passa, nuove mensilità di canone di locazione maturano, ma il locale resta chiuso e non c’è nessun guadagno. Come gestire questa situazione?

1- Una prima indicazione la troviamo nel Codice Civile, che ci dice cosa succede quando siamo obbligati a fare qualcosa, ma ciò che dobbiamo fare è divenuto impossibile. Dobbiamo distinguere se la impossibilità è definitiva o temporanea. Se l’impossibilità è definitiva, il mio obbligo si estingue. Se è temporanea, possiamo dire che ciò che deve essere fatto è diventato solo “parzialmente impossibile”, ad esempio, solo per un limitato periodo di tempo. In questo caso, chi deve fare qualcosa non è obbligato a farlo durante il periodo di impossibilità e l’altra parte ha diritto a una riduzione.

Applichiamo questa regola alle locazioni. Nei contratti di locazione, abbiamo il proprietario che dà in locazione un immobile affinché venga utilizzato per un determinato uso. Ad esempio negozio, bar o ristorante. Cosa succede se l’immobile, dato in locazione per un determinato uso, non può essere utilizzato a causa dei decreti che impediscono l’apertura degli esercizi commerciali? Una buona soluzione, che deve essere trovata tra l’inquilino e il proprietario, potrebbe essere che l’inquilino abbia il canone ridotto per il tempo in cui è stato costretto a tenere chiuso il locale, tenendo però conto anche dei due seguenti e ulteriori elementi.

2 – Infatti, il decreto “cura Italia” prevede all’articolo 65 un concreto aiuto per tutti gli esercizi commerciali in categoria “C/1”, cioè per tutti i locali utilizzati per il commercio diretto al pubblico. Agli inquilini di questi locali è riconosciuto un credito d’imposta del 60 per cento del canone di locazione per tutto il mese di marzo 2020 (per i mesi futuri, si vedrà). Cioè, l’inquilino riceve un beneficio del 60 per cento del canone, rimanendo teoricamente a suo carico il 40 per cento. Negli accordi tra inquilino e proprietario questo dato non è trascurabile, poiché il decreto interviene per stabilire un equilibrio tra le due parti ed evitare che la perdita economica colpisca interamente l’uno o l’altro.

3 – Un ulteriore elemento da tenere presente riguarda i bar e i ristoranti: se questi locali tengono chiuso al pubblico, ma continuano a svolgere attività di consegna a domicilio, possiamo dire che l’utilizzo dei locali sia divenuto “impossibile”? Direi di no, poiché li stanno utilizzando. Ma li stanno utilizzando in maniera limitata e, allora, un accordo andrà trovato tenendo conto anche di questo elemento.

Sono solo delle prime considerazioni, ma ci fanno capire che il governo sta reagendo (tant’è che è tornato a dare nomi accattivanti ai suoi provvedimenti) e che cerca di sostenere i soggetti colpiti più duramente dalla crisi economica. Ci fanno anche capire che servirà la buona volontà (e il sacrificio) di tutti per superare la crisi e ripristinare il funzionamento ordinario delle cose.

[g.c.a.]

[disegno di Bianca Cecovini Amigoni]

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