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martedì, 28 Giugno 2022

Ripartizione spese condominiali: quando il regolamento è sindacabile?

04.11.2019 – 13.00 – I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini.
Confermata la legittimità della decisione del giudice d’appello che aveva ritenuto valida la delibera assembleare condominiale di riparto spese in misura uguale tra tutti i condomini, sulla base di espressa previsione del regolamento.
Il principio è stato riaffermato dalla Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 7 ottobre 2019, n. 24925, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Palermo.

La vicenda: la pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che la Kappa S.r.l. impugnò con ricorso del 2010 la deliberazione dell’assemblea 29 ottobre 2010 del Condominio Centro Commerciale Fantasia, che aveva approvato il rendiconto 2009 ed il relativo stato di ripartizione delle spese.
Il Tribunale di Palermo, sezione distaccata di Carini, con sentenza del 2012, respinse l’impugnazione, affermando che il riparto delle spese fosse stato operato sulla base del criterio dettato dall’art. 4 del regolamento condominiale del 22 marzo 1989 (“tutte le spese per l’uso ed il godimento delle parti comune verranno sopportate dai condomini proprietari in ragione di 1/14 ciascuno …”), tenuto peraltro conto dell’aumento del numero delle quote (da 14 a 16) derivante dal frazionamento in distinte proprietà di alcune delle originarie unità immobiliari.
Avendo la Società soccombente interposto appello, la Corte d’Appello di Palermo, con la sentenza n. 5X5/2018, ha confermato la bontà dell’interpretazione dell’art. 4 del regolamento condominiale del 1989 e della delibera del 22 febbraio 2003 seguita dal primo giudice, come volti a suddividere le spese per quote uguali, giacché correlate a vantaggi di cui i condomini abbiano beneficiato indistintamente.
Avverso la decisione d’appello la Kappa S.r.l. ha proposto ricorso per la cassazione articolando unico motivo.

Il motivo di ricorso: con l’unico motivo di ricorso la Società Kappa ha denunciato la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, genericamente così indicate, nonché l’omesso esame di fatto decisivo.
Tutta la censura ruota, in sostanza, sull’interpretazione dall’art. 4 del regolamento condominiale del 22 marzo 1989, dovendosi intendere lo stesso come finalizzato a dividere le spese in rapporto a quattordici quote, e non al numero degli effettivi proprietari delle singole porzioni immobiliari.
Si espone dalla ricorrente come alcuni capannoni, costituenti le unità del Condominio Centro Commerciale Fantasia, siano stati nel tempo frazionati, rimanendone però invariata la dimensione.
Il regolamento, del resto, non vieta la suddivisione delle unità immobiliari comprese nel condominio, e ciò può rendere possibile, semmai, una revisione delle tabelle millesimali.

La decisione: la Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 24925/2019, ha ritenuto il motivo non fondato e ha rigettato il ricorso. Sul punto di doglianza la Suprema Corte ha osservato che i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini (ad es., Corte di Cassazione, Sez. II, 17/01/2003, n. 641).
La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.

In assenza di limiti posti dall’art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Corte di Cassazione, Sez. II, 04/12/2013, n. 27233; Corte di Cassazione, Sez. II, 25/03/2004, n. 5975).

Ne consegue che l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti una disciplina convenzionale di ripartizione delle spese, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l’omesso esame di fatto storico ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (arg. da Corte di Cassazione, Sez. II, 30/06/2011, n. 14460; Corte di Cassazione, Sez. II, 31/07/2009, n. 17893) che nel caso in esame non vi è stata.

A fronte di una clausola del regolamento di condominio, contenente, nella specie, un criterio convenzionale di ripartizione nel senso che “tutte le spese per l’uso ed il godimento delle parti comune verranno sopportate dai condomini proprietari in ragione di 1/14 ciascuno …” l’interpretazione secondo cui il riferimento alla frazione di 1/14 non determina la misura della partecipazione delle rispettive proprietà esclusive alle spese, essendo piuttosto diretto a suddividere gli esborsi in parti uguali tra i condomini, non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l’interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a criticare il risultato ermeneutico raggiunto dal giudice ed a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica interpretazione possibile, né la migliore in astratto.

(Testo integrale Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, ordinanza del 7 ottobre 2019, n. 24925)

Massimo Varrecchia

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