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sabato, 2 Luglio 2022

Spese condominiali: quando non è consentito sottrarsi al pagamento?

21.10.2019 – 13.30 – Un’unità immobiliare facente parte di un condominio veniva colpita da un incendio, ne seguiva il provvedimento di inagibilità emesso dai Vigili del Fuoco che, come tutti i provvedimenti di inagibilità, vietava l’utilizzo dell’immobile sino al ripristino delle condizioni originarie. A causa dell’avvenimento il proprietario riteneva di non dovere corrispondere le spese condominiali, per tale ragione impugnava il rendiconto condominiale, in punto di spese di riscaldamento, adducendo che il regolamento condominiale prevedeva che in caso di mancato utilizzo dell’unità immobiliare per oltre 2 mesi veniva ridotta del 50% la voce di spesa. Le proteste dell’uomo sulla illegittimità della delibera di approvazione delle spese condominiali per violazione del regolamento condominiale venivano accolte sia dal Tribunale in primo grado, che dalla Corte d’Appello in secondo grado.
Il condominio impugna la sentenza d’Appello in Cassazione argomentando che l’inagibilità dell’unità immobiliare non equivale ad abbandono o rinuncia ai beni comuni ed eccependo l’ errata interpretazione del regolamento condominiale.
In particolare il condominio evidenziava che la clausola di riduzione al 50% delle spese condominiali, così come inserita nel citato regolamento condominiale, e letta complessivamente, non consentiva nessuna riduzione delle spese.

In buona sostanza, veniva eccepito al condomino il totale disinteresse per la proprietà e inerzia nel ripristino dei danni e che tale comportamento non poteva condurre all’esonero del pagamento di una parte delle spese condominiali.
I Supremi Giudici accolgono le argomentazioni del condominio e dichiarano infondata l’impugnazione proposta dal condomino, confermando che le spese condominiali di riscaldamento erano dovute in misura integrale e non ridotta al 50%.
Ciò che gli Ermellini pongono in evidenza è il modus di lettura delle clausole del regolamento condominiale che “vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 codice civile e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (Cass. 14460/2011; 4670/2009, 18180/2007, 4176/2007 e 28479/2005)”.
Il regolamento di condominio deve essere interpretato nella sua interezza. E’ distorto e fuorviante considerare le clausole singolarmente.
Con l’ordinanza n. 10478/2018, gli Ermellini chiariscono che il regolamento di condominio deve essere interpretato nella sua interezza, seguendo le regole del codice civile sulla interpretazione dei contratti, e non sulla scorta di ogni singola clausola.
Il condomino avrebbe dovuto interessarsi e non rimanere inerme, ripristinare il bene danneggiato, per poterne goderne dell’utilizzo e quindi corrispondere il dovuto delle spese condominiali.

L’art. 1118 del codice civile: “Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
La norma esprime due concetti fondamentali:

a)indica quale sia la misura del diritto di ogni singolo proprietario sulla cose comune (il primo comma, infatti, è uno degli addentellati normativi delle tabelle millesimali);

b)specifica che le cose comuni sono irrinunciabili, o meglio che la rinuncia alle stesse non sortisce effetto in relazione alle spese per la loro conservazione.

Vale la pena soffermarsi su quest’ultimo aspetto dell’articolo per sviluppare alcune considerazioni: secondo l’art. 1117 c.c., alcune cose (siano esse parti strutturali o impianti) devono considerarsi di proprietà comune. In pratica, un soggetto che acquista casa in condominio, per il sol fatto di averla comprata, ottiene la proprietà di una serie di cose accessorie rispetto al godimento della sua porzione di piano. Solamente il titolo contrario o la particolare conformazione del condominio possono escludere la condominialità di tali beni. D’altra parte, e non a caso, la dottrina ha definito il condominio come una comunione forzosa in cui al fianco delle cose di proprietà esclusiva ve ne sono alcune di proprietà comune. Ogni comproprietario può rinunciare all’uso di determinate parti comuni; ciò gli consente di sottrarsi alle spese per l’utilizzo di tale bene, ma mai a quelle per la sua conservazione. La rinuncia alla proprietà, invece, è impossibile se non accompagnata dal consenso di tutti gli altri condomini e dalla trascrizione della stessa nei pubblici registri immobiliari. L’ipotesi più ricorrente, ed anche quella più praticabile, è la rinuncia all’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Essa può essere fatta se dal distacco non deriva uno squilibrio nel funzionamento dell’impianto che si risolva in un aggravio dei costi per gli altri condomini. Il beneficio sta nel fatto che il condomino che si distacca dall’uso di un bene comune (nel caso di cui parliamo il riscaldamento) non dovrà sostenere le spese per l’uso dello stesso ma sarà tenuto a partecipare solo a quelle di conservazione.

E’ l’art. 1118, secondo comma, c.c. che lo consente. A differenza delle spese per la conservazione delle parti comuni, le quali ancorché non assolutamente indispensabili offrono comunque una certa utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, le spese per l’uso sono correlate all’effettivo godimento, ovvero ad un fatto soggettivo, di per sé mutevole, che può essere attuato in misura diversa o che, in ipotesi, potrebbe anche non essere effettuato per nulla.
Perciò alle spese per la conservazione al condomino non è consentito sottrarsi, anche quando le cose sono indispensabili soltanto entro certi limiti, come nel caso dell’impianto di riscaldamento; a determinate condizioni, invece, alle spese per l’uso il condomino può evitare di concorrere”(così Cass. 25 marzo 2004 n. 5974).

Massimo Varrecchia 

 

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