L’assemblea di condominio: come si scrive un verbale?

30.09.2019 – 13.30 – Molti cittadini italiani vivono in un piccolo condominio in una di quelle nuove costruzioni che, per dimensioni e caratteristiche, non possono essere definite degli alveari. Alcuni condominii sono talmente piccoli da non necessitare, obbligatoriamente, della figura dell’amministratore: sono, infatti, solo sei i proprietari e, pertanto, non è indispensabile nominarlo. Tuttavia, per quanto il fabbricato non sia grande, le esigenze del medesimo sono le stesse che caratterizzano un condominio di maggiore dimensione. È necessario affrontare la manutenzione ordinaria delle parti comuni, bisogna provvedere costantemente alla pulizia delle scale, è necessario pagare la fornitura elettrica e così via. E allora, con il consenso unanime di tutti i proprietari, hanno deciso di nominare un responsabile di condominio che si è fatto carico dell’organizzazione e della gestione delle suddette incombenze e, tra queste, anche quella della verbalizzazione dell’assemblea condominiale, ogni qualvolta si riunisca. In buona sostanza, quindi, vorreste sapere come scrivere un verbale di assemblea, poiché non vorreste commettere degli errori che in qualche modo potrebbero invalidare l’assemblea condominiale stessa. E allora, come si fa a scrivere un verbale di assemblea condominiale? Quali sono i dati essenziali che devono essere contenuti nel verbale? Se commettete degli errori o delle omissioni nello scrivere il verbale di assemblea è possibile invalidare il tutto? 

Senza alcun dubbio la prima cosa da fare quando si apre un verbale di assemblea condominiale, è quella di annotare i presenti. Dovete pertanto segnare nome e cognome del proprietario che sta in assemblea e, a margine del suo nominativo, il valore millesimale che egli rappresenta. Se ci sono dei condomini presenti per delega, raccogliere le relative deleghe scritte, avendo cura di verificare che siano state debitamente compilate e firmate dal condomino delegante. Dopodiché annoterete la presenza per delega del Sig. Tizio e, a margine del suo nominativo, il valore millesimale della sua proprietà. Se fate tutto ciò senza commettere alcun errore siete già a metà del cammino da compiere e, dopo aver nominato un presidente e un segretario, non vi resta che aprire l’assemblea, discutere l’ordine del giorno e passare alle votazioni dello stesso.

Dopo aver discusso un capo dell’ordine del giorno, ad esempio la sostituzione delle cassette della posta collocate nell’atrio delle scale, dovrete annotare la votazione eseguita in merito. Se c’è l’unanimità nella decisione presa (favorevole o contraria che sia) allora sarà sufficiente scrivere “l’assemblea all’unanimità approva”, se invece c’è qualche voto contrario rispetto alla maggioranza, sarà importante annotarlo. Ad esempio, potreste scrivere “l’assemblea condominiale approva con il solo voto contrario del Sig. Tizio”. Infatti, se in precedenza avete riportato con precisione il nome dei proprietari presenti di persona o per delega ed il relativo valore millesimale delle rispettive proprietà, sarà sufficiente un semplice calcolo matematico per ricavare che la decisione presa è stata assunta nel rispetto delle maggioranze di legge. È la Cassazione a darci conferma di questa conclusione (Cass. civ. sent. 18192/2009 – 24456/2009), pertanto non dovete preoccuparvi di verbalizzare altro. A questo punto, quindi, vi resta da chiarire soltanto cosa accade, se invece avete commesso qualche mancanza: andrà tutto a monte? L’assemblea condominiale potrebbe essere annullata?

In un importante decisione della Cassazione a Sezioni Unite (Cass. SS. UU. sent. n. 4806/2005), il massimo organo giudicante del nostro paese ha stabilito quali sono le ipotesi in presenza delle quali è possibile annullare un verbale di assemblea condominiale. Ebbene, tra queste ipotesi, c’è anche quella relativa al caso esaminato. Le eventuali omissioni o gli errori commessi in merito alla verbalizzazione, infatti, determinano l’impugnabilità dell’assemblea condominiale, poiché avrebbe deliberato non in conformità alla legge. Pertanto, ricordatevi che in questi casi, gli assenti e/o i dissenzienti potrebbero fare causa al condominio. È anche vero, però, che si tratta di ipotesi nelle quali una semplice nuova assemblea condominiale, riparatoria degli errori formali commessi, potrebbe risolvere facilmente ogni contestazione.

Massimo Varrecchia