18.03.2019 – 12.10 – Rileggendo un verbale d’assemblea, a seguito di una segnalazione da parte di una condomina, in merito al vizio di esecuzione di un’opera di manutenzione straordinaria, (nello specifico la delibera condominiale per le opere di rifacimento della facciata e dei poggioli, di un condominio che amministro da qualche anno e che all’epoca delle opere menzionate veniva amministrato da un altro professionista), ho riscontrato la seguente questione che ho ritenuto esemplare e che ho quindi voluto analizzare e condividere con i lettori.
Manutenzione e ristrutturazione della facciata: se cade l’intonaco dai balconi aggettanti l’assemblea può imporre i lavori al proprietario dell’appartamento? Come si dividono le spese? L’assemblea di condominio ha approvato il rifacimento della facciata dell’edificio; oltre all’intonaco e alcuni cornicioni che minacciano di cadere, i lavori riguarderanno anche i balconi degli appartamenti e la loro messa in sicurezza. Negli scorsi mesi, infatti, alcune cadute di calcinacci hanno destato giustamente preoccupazione da parte dei condomini: se qualcuno passando venisse colpito da un pezzo d’intonaco, chi ne risponderebbe in questo caso?
La spesa, messa in discussione e poi in votazione a maggioranza dei presenti, viene ripartita secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Alcuni condomini tuttavia, sostengono che i lavori così deliberati, siano illegittimi e vadano distinti tra quelli relativi alla facciata, (parti comuni dell’edifico quindi di competenza condominiale) e quelli relativi ai balconi che contrariamente, restano a carico dei singoli proprietari degli appartamenti, i quali sono gli unici a poter decidere se e quando ristrutturare.
Trattandosi di lavori urgenti che possono compromettere la sicurezza dei passanti e anche dei condomini stessi, con conseguente responsabilità del condominio, l’assemblea ha il potere di prendere una decisione in merito; del resto ne va del decoro dello stesso immobile che, in assenza di ristrutturazione, verrebbe completamente deprezzato, con danni anche alla proprietà e al valore degli altri appartamenti.
Quali sono quindi le regole sulla ripartizione delle spese per la messa in sicurezza dei balconi? La questione è stata analizzata dal Tribunale di Roma (sent. del 23.10.2018) che non si discosta dai numerosi precedenti della Cassazione (14576/04, 15913/07 e 587/11). La Corte ha risposto alle tradizionali domande che emergono puntualmente nelle assemblee, quando si tratta di lavori straordinari di ristrutturazione e di manutenzione del’edifico condominiale: qual è la maggioranza per il rifacimento della facciata condominiale? Come avviene la ripartizione spese per la facciata stessa e che succede se i lavori coinvolgono anche terrazzi e balconi?
La questione si pone in modo diverso a seconda che si parli di balconi aggettanti o balconi incassati. I primi sono quelli più frequenti, comunemente visti in gran parte degli edifici: si tratta di un prolungamento verso l’esterno del solaio dell’appartamento, sporgono oltre la facciata dell’edificio e sono sospesi in aria. I secondi, i balconi incassati, sono invece realizzati all’interno della stessa facciata, hanno una funzione divisoria tra piani e fungono da copertura del piano inferiore.
Alla ripartizione spese per la messa in sicurezza dei balconi aggettanti si applica in sostanza la seguente regola: essi, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario di queste in quanto, da un punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani; essi infatti possono esistere indipendentemente dalla presenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Pertanto i balconi aggettanti non rientrano nella proprietà comune del condominio, quella cioè che viene ripartita fra i vari condomini. Ne consegue che tutti gli oneri di manutenzione devono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi stessi. Quindi l’assemblea non può imporre loro quando e se provvedere ai lavori, neanche laddove lo stato di degrado potrebbe pregiudicare l’estetica del palazzo. Nel raro caso in cui ciò dovesse accadere, l’unica arma a disposizione sarebbe quella di un intervento per il tramite del tribunale che potrebbe, laddove il cattivo stato di manutenzione di un bene potrebbe pregiudicare danni alla proprietà vicina, imporre al proprietario i lavori necessari per la messa in sicurezza.
Pertanto, l’assemblea che assume una decisione di ripartire il costo delle opere straordinarie compresi quelle necessarie per i balconi aggettanti in base ai millesimi di proprietà, in quest’ultimo senso dà luogo ad una deliberazione invalida in quanto tale decisione determina un’attrazione alla proprietà comune di beni quali i balconi che invece, sono di pertinenza individuale. Andando oltre i suoi poteri l’assemblea violerebbe quindi il diritto dei condomini non proprietari dei balconi, costringendoli al pagamento pro quota delle relative spese per la manutenzione di un bene esclusivo.
Massimo Varrecchia
