La ripartizione dei debiti e dei crediti nel Condominio 2.0

04.02.2019 – 09.40 – Potrebbe succedere che in un anno, i soldi riscossi dai condomini siano stati maggiori rispetto alle spese affrontate e che si sia quindi verificato un avanzo di gestione: questo dimostra accuratezza nella redazione del bilancio di previsione nonché una buona attenzione nella gestione delle spese non programmate da parte del vostro amministratore. Queste somme possono essere successivamente restituite ai singoli condomini, scelta di solito quasi mai utilizzata, oppure vanno riportate all’attivo del bilancio dell’anno successivo; in questo secondo caso potranno essere destinate ad apposita riserva, come ad esempio per far fronte a spese impreviste come la manutenzione dell’ascensore o di altre parti dell’edificio.

Nella quasi totalità dei casi invece, vengono imputate alle quote che ciascun condomino dovrà versare per l’esercizio successivo, cosi sarà possibile pagare di meno nei primi mesi dello stesso, mantenendo il giusto equilibrio. Per l’amministratore attento non serve quindi utilizzare l’avanzo di gestione come riserva e chiedere un ulteriore versamento per importi che già detiene nel conto corrente condominiale e che possono essere utilizzati per coprire le spese programmate ed approvate nel bilancio di previsione. Per gli imprevisti invece può essere costituito, su volontà dell’assemblea, un fondo speciale di deposito preventivo, con una rendicontazione assestante all’esercizio ordinario e non obbligatorio per tutti i condomini, in quanto la spesa non è ancora stata definita ed il costo non ripartito tra i condomini.

Ora entriamo nello specifico invece dei “debiti”, situazione che si riscontra purtroppo più spesso, conseguenza del mancato versamento delle quote condominiali da uno o più condomini.

L’amministratore non può chiedere ulteriori somme ai condomini per coprire gli ammanchi determinati dalla mancata riscossione delle quote dai morosi. Se anche il bilancio è in perdita l’amministratore non può che sollecitare un’assemblea condominiale affinché decida cosa fare. Si potrà ad esempio chiedere ai condomini di anticipare le quote dei mesi successivi ma non anche di ripartire i debiti tra coloro che hanno già pagato. Quest’ultima opzione può essere valida solo se approvata all’unanimità. Se anche un solo condomino dovesse pertanto opporsi, la delibera sarebbe illegittima e va impugnata entro 30 giorni. In buona sostanza, la regola resta sempre quella della divisione delle spese in base ai millesimi mentre una diversa ripartizione, che addebiti sui condomini virtuosi le quote non riscosse dai morosi, costituirebbe una violazione della norma.

Ma occorre anche recuperare il credito che il condominio vanta verso i condomini morosi e occorrerà, come dispone il codice civile, che l’amministratore provveda anche per vie legali al recupero del credito. A mio avviso occorre quindi comunque mettere al corrente l’assemblea condominiale sulla situazione e sulla volontà di procedere in giudizio anche nella stessa assemblea nella quale si approva il bilancio consuntivo, deliberando la spese da sostenere per il recupero del credito in esame, quali ad esempio il costo dell’avvocato ed i diritti per instaurare la causa civile presso il Tribunale, includendo nella ripartizione anche la voce del capitale per cui si agisce e chiedendo il sostegno libero per detto capitolo ai condomini. Il codice dopo riforma differisce da questa mia indicazione proprio per evitare, come prima descritto, che chi è stato virtuoso debba pagare per chi non lo è stato, ma in una gestione del bene comune, di utilizzo comune, laddove non si onorano i pagamenti dei servizi richiesti, se il debito è notevole potrebbero essere perfino sospesi dalle stesse ditte fornitrici e quindi arrecare un maggior danno a tutti i condomini indistintamente se virtuosi o meno.

 

Massimo Varrecchia