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domenica, 14 Agosto 2022

Come scegliere l’amministratore? Chi può amministrare il Condominio 2.0?

12.11.2018 – 09.17 – Scegliere bene il nuovo amministratore è una scelta importante per il futuro del condominio. Oltre alle solite, ovvie, considerazioni come “reperibilità, onestà e trasparenza”, ecco quali sono, a mio parere, le caratteristiche principali da richiedere per scegliere il nuovo amministratore. Come dev’essere l’amministratore di condominio? Dopo aver visto, negli articoli precedenti, come bisogna fare per cambiare l’amministratore, indichiamo quali sono le principali caratteristiche che dovrà avere il nuovo professionista.

  • diffidare da chi presenta il preventivo senza avere fatto prima un sopralluogo nell’immobile
  • diffidare che chi chiede un compenso troppo basso, sarà molto probabile che richieda percentuali ai fornitori
  • il preventivo deve descrivere nel dettaglio le attività svolte, i costi, le percentuali in caso di lavori di manutenzione straordinaria
  • valutare se utilizza e quali sono i suoi consulenti esperti del settore come l’avvocato, l’architetto ed il commercialista. La gestione condominiale è complessa e l’amministratore necessita dei suoi consulenti specialistici
  • aggiungo che bisogna diffidare dagli amministratori che, alla conclusione del mandato annuale, evitano di parlare in assemblea del loro operato e non chiedono se ci sono osservazioni e miglioramenti da proporre. L’assemblea deve esprimersi e consapevolmente scegliere di nominarlo anche per l’anno successivo

Il ruolo dell’amministratore è considerato oggi come un ruolo con specifici obblighi e responsabilità. Viene disciplinato dal Codice Civile. Sono stati recentemente introdotti dei requisiti di onorabilità e formazione: gli amministratori devono seguire appositi corsi, essere almeno diplomati e non avere subito condanne per specifici reati.

Chi può fare l’amministratore? Lo può fare un privato, sia interno che esterno al condominio, ed anche le società. Nel caso l’amministratore sia interno al condominio, lo stesso può evitare di partecipare a corsi di formazione. Va precisato che le responsabilità rimangono comunque le stesse di un amministratore esterno, per cui è consigliato non improvvisare e assumere questo ruolo solo se veramente esperti e comunque dotarsi dell’assicurazione di responsabilità civile. Meglio, a mio avviso, affidarsi ad un professionista con esperienza in materia.

L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, al primo comma, prevede il possesso di una serie di requisiti per assunzione degli incarichi di amministratore condominiale:

  • a) onorabilità;
  • b) godimento dei diritti civili;
  • c) assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • d) non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • e) non essere interdetti o inabilitati;
  • f) non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari;
  • g) professionalità;

Per quanto riguarda la professionalità la legge richiede il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere frequentato un corso di formazione iniziale, nonché di seguire corsi di aggiornamento in costanza di esercizio della professione.

Alla luce di quanto stabilito dal d.m. n. 140/2014, per diventare amministrazione condominiale, oggi, è necessario frequentare un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore, delle quali per lo meno un terzo dedicate ad esercitazioni pratiche. Per continuare ad esercitare l’attività, poi, è annualmente necessario seguire un corso di aggiornamento della durata minima di quindici ore (si badi: il corso deve durare almeno quindici ore e non si possono sommare, ai fini del d.m. n. 140/2014, quindici ore di aggiornamento ad esempio in diversi convegni slegati tra loro). Tale corso soggiace alle stesse regole dettate per quello di formazione iniziale.

Durata del mandato e compenso. Tra il condominio e l’amministratore si stipula un vero e proprio contratto di mandato, nel quale sono definiti i compensi e le prestazioni del professionista. L’importo dovuto all’amministratore va obbligatoriamente indicato. I condomini solo se di numero inferiore ad 8 possono scegliere di non avvalersi dell’amministratore.

Compiti. Tra i principali compiti dell’amministratore di condominio troviamo quello di convocare ogni anno l’assemblea, eseguire le decisioni qui assunte, curare il rispetto del regolamento di condominio, riscuotere i contributi, tenere i registri e la contabilità. In generale può compiere autonomamente solo gli atti di ordinaria amministrazione, mentre gli atti straordinari vanno autorizzati dall’assemblea. Uno dei compiti più delicati dell’amministratore è quello di garantire la trasparenza del bilancio, egli infatti deve giustificare con ricevute e rendiconti tutte le spese effettuate a nome del condominio.

Responsabilità. L’amministratore in virtù del suo mandato, risponde di fronte alla Legge del suo operato ed è obbligato al riscarcimento dei danni se il suo comportamento lede i diritti del condominio o anche di un singolo condòmino. Oltre alla responsabilità civile, l’amministratore è soggetto anche a responsabilità penale.

Massimo Varrecchia

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