L’asta giudiziaria, l’aspetto più importante: l’acquisto.

16.10.2018 – 14.45 – Continuiamo a vedere assieme come funzionano le vendite giudiziarie, cioè le aste degli immobili, che vengono messi in vendita dai Tribunali. Questo è il secondo articolo sull’argomento: non dimenticate di leggere il primo. Vediamo l’aspetto più importante dell’acquisto e, cioè, il prezzo da pagare. Infatti, le aste giudiziarie sono particolarmente interessanti perché il prezzo d’acquisto degli immobili è spesso molto basso, inferiore ai valori medi di mercato. Perché? E di quanto?

Come ho detto, prima di essere messo in vendita, su ogni immobile viene fatta una perizia da un tecnico incaricato dal Tribunale. Il tecnico, tra i vari compiti che deve svolgere, deve anche stimare il prezzo dell’immobile: analizzando il prezzo medio degli immobili simili, venduti recentemente sullo stesso territorio, deve indicare il “valore di mercato” di quello messo all’asta. E qui abbiamo subito una prima riduzione del prezzo, perché, individuato il giusto prezzo, il perito lo riduce tra il 5 e il 10%.

Questa riduzione non è “gratuita”, ma corrisponde ad una caratteristica di questo tipo di vendita. Infatti, quando compriamo qualcosa, una qualsiasi cosa, da una casa a un elettrodomestico, a una semplice penna, il venditore ci deve garantire che l’oggetto, il bene non abbia vizi. Se, dopo l’acquisto, scoprissimo che la cosa che abbiamo comprato ha dei vizi, possiamo lamentarcene con il venditore, che deve porre rimedio. Ebbene, nella vendita giudiziaria non è così: si compra da una procedura del Tribunale che, conclusa la vendita, si estingue rapidamente. Pertanto, per legge, non viene data alcuna garanzia per vizi.

Chi compra, compra l’immobile così com’è e, dopo l’acquisto, non se ne può lamentare. Per compensare la mancanza di ogni garanzia “per vizi”, il perito riduce il prezzo di stima. Pertanto, l’immobile va all’asta ad un prezzo già ridotto rispetto a quello di mercato. Ma non basta. Infatti, alla prima asta è vero che l’immobile viene messo in vendita al prezzo indicato dal perito, ma è valido offrire una somma di denaro pari al 75% del prezzo base. In pratica, se una casa vale 100.000,00 euro, con la riduzione del perito al 5% andrà in vendita a 95.000,00 euro e, alla prima asta, sarà valida un’offerta paria al 75% di quest’ultima somma, cioè di 71.250,00 euro.

Se alla prima asta non si presenta nessuno e va deserta, ne viene fissata un’altra, con un’ulteriore riduzione del 25%: il 75% di 71.250,00 fa 53.437,50, quasi la metà del valore di mercato del bene. Si procede così di riduzione in riduzione fino a quando il bene va venduto o fino a quando il prezzo diviene così ridotto da non essere più conveniente insistere. A queste condizioni, è facile immaginare che già alla prima asta gli immobili vengano acquistati.

Sai perché alla prima asta è valido offrire il 75% del prezzo base? Un tempo non era così, ma tutti sapevano che alla seconda asta ci sarebbe stata una riduzione di prezzo e la prima asta andava sempre deserta. Per evitare le prime aste sempre deserte, per legge oggi si applica subito la riduzione.

La prossima volta parleremo delle modalità d’acquisto.

avv. Guendal Cecovini Amigoni

Trieste – Gorizia – Udine