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domenica, 14 Agosto 2022

Condomino ed inquilino, “chi è chi” (e chi paga) nelle spese del Condominio 2.0

08.10.2018 – 16.48 – Ringrazio tutti i lettori che seguono la rubrica; con alcuni di loro, negli ultimi giorni, ho avuto il piacere di scambiare “due parole” sull’argomento che di seguito tratterò – e parliamo di: distinzione tra condomino ed inquilino nelle spese!

Iniziamo dalle basi: il condomino è il proprietario di un ente del condominio, mentre l’inquilino è un abitante con adeguato titolo di un ente di proprietà di un condomino.
Nello specifico ci posso essere diversi titoli che danno diritto ad abitare, come il comodato d’uso, il contratto d’affitto e l’usufrutto.
La differenza nella gestione condominiale tra i due soggetti è sostanzialmente, oltre per il possesso diverso del bene, individuabile nelle spese che ogni figura deve sostenere.
Il proprietario che abita l’ente dovrà sostenere tutte le spese di gestione, sia quelle ordinarie che straordinarie, deliberate dall’assemblea condominiale. L’inquilino, contrariamente, sosterrà tutte le spese ordinarie, sempre deliberate dall’assemblea condominiale, e ben determinate dall’articolo 9 della legge 392/ 1978 sulle locazioni di immobili urbani, secondo cui sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative a:

  • servizio di pulizia
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
  • fornitura dell’acqua
  • energia elettrica
  • riscaldamento e condizionamento dell’aria
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine
  • fornitura di altri servizi comuni

Mentre, per l’art. 10 della succitata legge, il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini.

Anche l’allegato G della legge 431 del 1998 identifica con chiarezza quali sono le spese a carico del proprietario e quelle imputabili all’inquilino:

ALLEGATO G

TABELLA ONERI ACCESSORI RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE

AMMINISTRAZIONE

ASCENSORE

AUTOCLAVE

LEGENDA

L = locatore

C = conduttore

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

Ispezioni e collaudi C

Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari

(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L

Manutenzione ordinaria C

Imposte e tasse di impianto L

Forza motrice C

Ricarico pressione del serbatoio C

Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L

Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO

Installazione e sostituzione degli impianti L

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C

Lettura dei contatori C

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI, IMPIANTO ANTINCENDIO, IMPIANTO TELEVISIVO e PARTI COMUNI

Installazione e manutenzione straordinaria L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale

per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

Installazione e sostituzione dell’impianto L

Acquisti degli estintori L

Manutenzione ordinaria C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo central L

Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato C

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L

Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione

dei condotti e pozzetti C

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

Installazione e sostituzione di serrature L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori bidoni L 
armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalat C 
bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arr

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C

Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento
e sanitario C

Rifacimento di chiavi e serrature C

Tinteggiatura di pareti C

Sostituzione di vetri C

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo

e dell’impianto citofonico e videocitofonico C

Verniciatura di opere in legno e metallo C

Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento L

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi

previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,

premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L10% C90%

Materiale per le pulizie C

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%

Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%

Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

Spese per l’assunzione dell’addetto L

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali

e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,

ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C

Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L

Spese per le pulizie appaltate a ditta C

Materiale per le pulizie C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta immondizie C

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

 

Anche nell’accordo territoriale 2017 del Comune di Trieste viene bene esposto il riparto delle spese accessorie imputabili all’inquilino, come ben descritto nell’allegato D, che ricalca quanto sopraesposto nell’allegato G della legge 431 del 1998.

Ritengo importante concludere sottolineando che in molti edifici di unica proprietà ed anche per i proprietari di singoli alloggi tutte le spese che vengono correttamente, come dagli allegati menzionati imputate agli inquilino, non sono però con gli stessi condivise sia nella scelta dei fornitori che nella quantità e periodicità con cui i servizi vengono erogati, in base all’artico 66 comma III delle Disp. Att. del Codice Civile, nella parte in cui prevede che l’amministratore deve provvedere a convocare tutti gli “aventi diritto”. Ci si chiede se tra questi vi sia anche il conduttore, limitatamente per quelle materie nelle quali la Legge 392/1978 assegna allo stesso diritto di voto.

La modifica apportata dal legislatore con la legge 11 dicembre 2012 n. 220 al testo dell’art. 66 disp. att. cod. civ. inserendo l’espressione degli “aventi diritto”, per indicare coloro che devono essere convocati direttamente dall’amministratore di condominio all’assemblea, ha determinato una differente interpretazione dottrinaria.
Le tesi ineriscono all’obbligo di convocare anche i conduttori, seppure limitatamente al loro diritto di voto ai sensi dell’art. 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392, da parte dell’amministratore ovvero se questo incombenza sia un onere esclusivo dei condomini locatori. Allo stato non vi è giurisprudenza, nemmeno di merito, ma la eventuale conseguenza negativa, se questa dovesse decidere accogliendo la prima tesi, è di una impugnazione delle delibere assunte ex art. 1137 cod. civ. da parte del conduttore per mancata convocazione. Precauzionalmente, pertanto, può essere più opportuno per l’amministratore convocare direttamente i conduttori in assemblea, limitatamente, si ribadisce, agli argomenti relativi alle spese per il riscaldamento e al condizionamento d’aria, sempre che sussista il relativo impianto centralizzato del condominio.

Massimo Varrecchia

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