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domenica, 14 Agosto 2022

Regolamento si o regolamento no, come fare nel Condominio 2.0

24.09.2018 – 11.50 – Abbiamo già menzionato negli argomenti trattati nei precedenti articoli il “Regolamento Condominiale”, quindi ho ritenuto opportuno approfondire di seguito l’argomento.

In base a quanto disposto dall’art. 1138 del Codice Civile: “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.”

Si riscontra quindi che non tutti i condominii debbono provvedere alla redazione del regolamento, ma solo gli edifici che sono formati da più di dieci condomini; nessuno vieta però ai condominii più piccoli di adottare comunque un regolamento, anzi tante volte serve proprio di più in quest’ultimi in cui si sviluppano più facilmente degli attriti tra condomini.

Con riferimento alla sua natura, osserviamo che il regolamento può essere: “contrattuale”, “ordinario” e “giudiziale”.
La differenza tra i tre tipi di regolamento non è solo nominale, ma si estende anche al suo contenuto; difatti, gli ordinari regolamenti condominiali, approvati a mente dell’art. 1138, comma 4, C.C., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cassazione n. 12028/1993), mentre se i regolamenti limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all’unanimità (Cassazione n. 3705/2011).
Infine i regolamenti giudiziali, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all’autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere. In ogni caso, come visto, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell’art. 1138 c.c. e nell’art. 72 disp. att. C.C.!

In base all’art. 1107 del Codice Civile ed in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell’art. 1138 sempre del Codice Civile, il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione; per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata. Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza. È compito dell’amministratore, secondo l’art. 1130 del Codice Civile, modificato dalla Legge n. 220/2012, al punto 1), curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.

Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio è quella relativa all’introduzione del nuovo quinto comma dell’art. 1138 c.c. che, come sopra menzionato, sancisce l’impossibilità per i regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici. La “liberalizzazione” dell’ingresso degli animali domestici in condominio è destinata ad avere un effetto importante sulle liti condominiali portate nelle aule dei tribunali, a partire dalla indeterminatezza della definizione, già trattate nel nostro articolo:”Animali e padroni, che fare nel Condominio 2.0: libertà, ma non totale”. In ogni caso, la direttiva sembra possa ritenersi valida, secondo la giurisprudenza, solo per i regolamenti condominiali ordinari, poiché a differenza di quelli contrattuali che possono legittimamente limitare i poteri e le facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà con il consenso unanime di tutti i comproprietari, in quelli assembleari, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non è consentito l’inserimento di clausole che incidono sulla libertà del singolo condomino di poter godere e disporre della propria proprietà esclusiva.

Massimo Varrecchia

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