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domenica, 14 Agosto 2022

Quando il climatizzatore scalda gli animi del Condominio 2.0: il parere dell’esperto

03.09.2018 – 10.09 – Installare un climatizzatore in condominio può essere un’operazione tecnicamente semplice, se eseguita da ditte specializzate nel settore, ma complesso invece è l’aspetto legale. La scelta del luogo ove posizionare il motore esterno, la possibilità di disturbare i vicini per i rumori e emissioni di area calda, le distanze rispetto alle altre finestre confinanti e l’eventuale violazione dell’estetica della facciata dell’edificio rendono questa operazione un iter pieno di ostacoli che spesso sconfina in liti condominiali e poi in cause civili. Ecco perché, prima di installare un condizionatore in condominio, bisogna conoscere distanze e regole previste dalla legge; il rischio è quello di dover smontare poi la macchina e utilizzare sistemi di climatizzazione meno ingombranti o fastidiosi, ma anche forse meno performanti.

Cercherò di fornire le istruzioni da seguire prima di procedere al montaggio di un impianto caldo/freddo fuori dal balcone o dalla finestra, sulla parete dell’edificio o nello spazio del proprio terrazzo. Indicherò inoltre quali sono i divieti del regolamento di condominio che possono impedire di procedere all’occupazione della parete comune condominiale, le eventuali limitazioni previste nel regolamento comunale e il rispetto del “decoro architettonico”.
Un condizionatore è formato da almeno due elementi: il primo viene installato all’interno dell’appartamento, mentre il secondo all’esterno. Se sul primo non si pongono quasi mai problemi da un punto di vista condominiale e dei rapporti di buon vicinato, le questioni potrebbero nascere invece per il secondo. Il motore viene di solito posizionato o sul balcone o sulla stessa facciata dell’edificio.

In generale ciascun condomino può utilizzare la cosa comune, come è appunto la facciata dell’edificio, a condizione che non ne muti la funzione e non pregiudichi l’uso agli altri condomini. Significa che è possibile montare un impianto sulla facciata purché gli altri proprietari possano fare lo stesso.
Il regolamento di condominio può vietare il montaggio di condizionatori sia sul balcone che sulla facciata condominiale per il rispetto dell’estetica dell’edificio. Perché ciò avvenga è però necessario che il suddetto regolamento sia stato approvato con l’unanimità di tutti i proprietari. Suddetto divieto è valido anche per gli inquilini e i successivi acquirenti a condizione che il regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari o richiamato nel rogito di compravendita.
Il Comune può approvare norme locali in cui sottopone a limiti vari l’installazione dei condizionatori; ad esempio il regolamento comunale può imporre di installare i climatizzatori solo sulla copertura degli edifici oppure lungo facciate interne o secondarie. Nello specifico il Comune di Trieste nel Regolamento Edilizio all’art. 77 – impianti tecnici, dispone che le macchine esterne siano posate sulla copertura, sulle facciate interne e laddove non possibile che siano opportunamente occultate.

Al di là di limiti o divieti contenuti nei regolamenti condominiali o comunali, il condizionatore montato all’esterno dell’appartamento non può mai violare il cosiddetto “decoro architettonico” del palazzo ossia l’estetica. Questo non significa che non sia possibile installare tali apparecchi, ma bisogna rispettare le norme dettate dagli uffici pubblici preposti al decoro, del resto il pregiudizio estetico si trasforma in un pregiudizio economico, cioè un deprezzamento dell’intero edifico / condominio e dei singoli enti.

Altro limite del condizionatore è il rumore che non può mai superare la “normale tollerabilità”. Si tratta di un criterio molto generico: la giurisprudenza ritiene violato tale limite, sul luogo che subisce le immissioni, se riscontrato un incremento dell’intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel. L’acqua di condensa del condizionatore non può finire sui balconi dei vicini o sulla sottostante strada pubblica o privata. Tale “stillicidio”, se ripetuto, può diventare “reato”. Inoltre il condizionatore non può procurare odori e aria calda superiori alla normale tolleranza.

Infine secondo la giurisprudenza non esistono distanze minime o regolamentari specifiche per i condizionatori montati sulla facciata dell’edificio e posati nel balcone e/o terrazza, ma l’art. 907 del Codice Civile – distanze delle costruzione dalle vedute, indica in 3 metri la distanza minima per costruire o appoggiare al muro la nuova costruzione. Nel caso specifico, la macchina esterna dell’impianto di condizionamento, al fine di tutelare il diritto acquisito di veduta diretta e anche in forma obliqua, deve arrestarsi almeno a 3 metri sotto la soglia delle finestre dei vicini. La norma sui rapporti di vicinato non è applicabile quando il condomino realizza un impianto indispensabile ai fini di un completo utilizzo dell’alloggio, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene; ciò vale anche quando è necessario predisporre la collocazione di tubazioni in facciata. In ogni caso, l’installazione sia di tubazioni che della macchina esterna non deve limitare luce e visuale alle altre proprietà esclusive.

Massimo Varrecchia

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